Forskrift til den reviderte avhendingsloven trådte i kraft 1. januar 2022. Hva kan takstmenn og byggmestere lære etter snart et år med lovendringen?
Les også: Tøffere taksering i privatmarkedet (+)
Forskriften setter klare krav til takst
Hensikten med forskriften er å legge føringer for tilstandsvurdering i boligsalgsrapporter. Formålet er at partene skal ha et bedre informasjonsgrunnlag før avtale om kjøp av brukt bolig inngås.
I forskriften finner man en rekke kontrollpunkter som takstmannen skal vurdere. Kontrollpunktene omhandler hovedsakelig risikokonstruksjoner som bad, rom under terreng, VVS og elektrisk anlegg mm. Ut fra disse kontrollpunktene skal takstmannen vurdere tilstanden og det skal fastsettes en tilstandsgrad for det enkelte rommet eller den enkelte bygningsdelen
Når det gjelder kriterier for hvilken tilstandsgrad som skal settes for punktene henviser forskriften til «den til enhver tids gjeldene bransjestandard for teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig» det vil altså si NS3600: 2018 Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig.
Forskriften har i noen grad preg av en «sjekkliste» hvor bygningen skal kontrolleres opp mot fastsatte krav til ytelser.
Teknisk forskrift oppstiller hovedsakelig funksjonskrav
Mange bestemmelser i teknisk forskrift er bygget opp med såkalte funksjonskrav. I veiledningen til forskriften er det da oftest inntatt preakseptere ytelser som gir eksempel på en ytelse som er ansett å oppfylle forskriftens funksjonskrav. Det er imidlertid anledning til å benytte andre ytelser dersom det ved analyse kan dokumenteres at slike alternative oppfyller funksjonskravene i forskriften.
Slik analyse kan i noen tilfeller være enkel, eksempelvis ved en henvisning til en norsk standard som gir anvisning på at en alternativ ytelse er likeverdig. I andre tilfeller kan en analyse være mer omfattende.
Bruk av funksjonskrav i TEK innebærer en viss fleksibilitet som sikrer at gode løsninger er tillatt. På den andre siden er det slik at ingen «sjekkliste» alene kan brukes for å fastslå om kravene i TEK er oppfylt – ytelseskravene kan finnes både i TEK og i en konkret analyse.
Eksempel – vindu i våt sone:
Takstmannen har i en boligsalgsrapport på en nesten ny bygning angitt TG 2 (vesentlig nedsatt tilstand) som følge av at det er vindu i våt sone.
Veiledningen til TEK angir våtsone til 1 meter utenfor dusjveggene (dusjsonen). I området utenfor dusjvegg vil arkitekten i noen tilfeller plassere et vindu eller en dør. Preaksepterte ytelser i Teknisk forskrift åpner for at det kan plasseres vindu eller dør i dette området, men angir at det må utføres spesielle tiltak.
For en flislagt dusjvegg kan dusjvannet renne inn bak flisene og fordele seg ut i limsjiktet mellom flis og membran og dermed ledes forbi dusjvegg og inn mot dør- eller vindusåpningen. Spesielle tiltak vil her være å føre membransjiktet helt inn mot vinduskarm slik at ikke lekkasjevann trekker inn i veggkonstruksjonen, men ledes til sluk.
I henhold til forskrift etter avhendingslova og NS3600 skal takstmannen her «sjekke vindu og dør i våt sone. Materialets egnethet».
I et tilfelle hvor det er gjort spesielle tiltak, og funksjonskravet i TEK må anses oppfylt kan ikke vi se noen grunn til at det skal gis nedsatt tilstandsgrad. Situasjonen er da at bygget oppfyller de krav til funksjon som er gitt til et nytt byggverk.
Lærdom både til takstmenn og entreprenører
Formålet med revisjon av avhendingsloven og forskriften er i stor grad å sikre at kjøpere får nødvendig informasjon om bygningens tekniske tilstand. Som eksempelet ovenfor illustrerer kan det oppstå en konflikt mellom forskriften til avhendingslovens preg som «sjekkliste» og de mer fleksible funksjonskravene i TEK.
Vi kan imidlertid ikke forstå at formålet med den nye forskriften skal være å sette strengere krav til tilstand til brukte boliger enn hva som gjelder for nye boliger i dag. Det er etter vårt syn ingen grunn til å nedsette tilstandsgrad på en løsning som er godkjent etter TEK og hvor det ikke er symptomer som tilsier at denne er for dårlig.
Dersom takstmenn møter løsninger de er usikre på er i henhold til TEK på nyere boliger bør det derfor undersøkes nærmere om løsningen er god nok – særlig gjelder dette i de tilfellene boligen er satt opp av seriøse entreprenører eller byggmestere.
Både prosjekterende og utførende skal ha dokumentasjon på analyser som ligger til grunnlag for fravik av TEK. Dersom det er gjort fravik fra preaksepterte ytelser som erfaringsvis kan skape spørsmål ved en senere takst bør det vurderes om det skal omtales i FDV-dokumentasjon til kjøper at det er dokumentert at nærmere angitte funksjonskrav er oppfylt ved analyse.
Takstmannen har på sin side et ansvar for å angi riktig tilstandsgrad slik at det ikke oppstår tvister på feil grunnlag.
Denne kronikken er skrevet av fagsjef Nils Jørgen Brodin og advokat Eirik Gåskjønli i Byggmesterforbundet.
5 kommentarer til “Usikre takstmenn gir feil tilstandsgrad på riktige løsninger”
Hvorfor nevner ikke artikkelfofattere av kronikken noe om BVN som har preaksepterte og detaljerte løsninger for dette? Og de samme er selvsagt også en del av Byggforskseriens løsninger.
BNV er ikke noen som benytter. Ingen vil betale så mye ekstra for dokumentasjon.
Når det gjelder seriøse aktører, så viser det seg at mange skjuler seg bak Sentral godkjent, – som lang fra er en seriøs ordning. Den er beregnet for tillit, noe som for mange misbruker. Sentral godkjenning kan alle få så lenge avgiften betales.
Kommunenorge utsteder Ferdigattest selv om det ikke foreligger kvittering fra entreprenør, utbygger, tiltakshaver for mottatt FDV dokumentasjon.
Hugo, tror ikke du noen gang har søkt om sentral godkjenning ut ifra den beskrivelsen du har om ordningen. Det er en betydelig omfattende søknad med dokumentasjonskrav til hvert enkelt fagområde. Det er også krav til dokumentasjon av kvalifikasjoner i bedriften iform av erfaring, utdanning mm. Så sentral godkjenning handler ikke om å betale en avgift. Ordningen er nettopp for å vise seriøsitet hos den enkelte bedrift.
Det har tatt litt av for å si det sånn. Om du ikke har dratt frem vaskemaskin/ tørketrommel og det viser seg å være skader under der så kan kjøper gå til sak i etterkant.
At NS3600 ikke er iht forskrift og rapportene ikke spør om brannsikring på varmepumper så alle glemmer å se etter det gjør ikke saken bedre.
DIBK som skal forklare hva ting betyr er usikre selv på om det er vits å kontrollere alt utvendig på leilighetsbygg med 4 mannsbolig tilknyttet borettslag.
Forskrift, forskriftsfortolkningen og NS3600 henger ikke sammen og skal den bygningssakkyndige ha ett klart språk bør forskriften det samme.
Det er litt problem at NS3600 og/eller forskrift til avhendingsloven og Tek ikke samsvarer helt, men det er selvsagt lov å tenke litt selv. Uansett så hjelper det lite med løsninger verifisert ved hjelp av analyse så lenge analysen isje foreligger. Det er ikke takstmannen sin oppgave å reprosjektere boligen. Takstmannen har heller ikke innsynsrett i byggefirmaets kvalitetssikringssystem. Det er heller ikke krav at analysen eller annen dokumentasjon som er aktuell ved tilstandsanalyse skal overleveres huseier. Det er svært sjeldent det er annen dokumentasjon på bad enn i bestefall hvilken flis det er og hvordan denne vaskes. Ofte er det kun FDV på det som var prosjektert i utgangspunktet, og når det foreligger tilvalg så er ikke FDV oppdatert. Det er bare om å gjøre at det ser flott ut med masse dokumentasjon, istedet for å legge ved det som faktisk er interessant for den aktuelle boligen. God ide at slik analyse (gjerne sammen med annen relevant dokumentasjon) bør inn i FDV.