I huset på Skreia skal Hveem se over alle tilgjengelige bygningsdeler. (Alle foto: Christopher Kunøe, Byggmesteren)

Tøffere taksering i privatmarkedet

SKREIA: – Ny avhendingslov og tilstandsrapport ved salg av boliger er dårlig nytt for svart arbeid og godt nytt for seriøse håndverkere, sier tømrer, bygningssakskyndig og takstingeniør Simen Hveem i Takstgruppen.

Simen Hveem ser etter mangler i en 150 år gammel krypkjeller på Østre Toten.

– Frem til nå er mange vurderinger ved tilstandsrapporter gjort ut fra skjønn. Nå blir det mindre skjønn. Er det mulig å komme til, skal vi inn og vurdere alle viktige deler av huset slik det står i NS 3600 forskriften, forklarer Hveem.

Fra årsskiftet må alle tilstandsrapporter på markedsførte boliger være i henhold til den nye forskriften. Boliger kan ikke selges «som de er».

Simen Hveem og det godt bevarte huset på Østre Toten.

– Nå gjelder dette også for fritidsboliger. Det er en god ting, siden kravene til eldre fritidsboliger har vært svært enkle. Det er ikke så lett for forbrukeren å forstå om han ikke har lest en god tilstandsrapport, mener han.

Her er krypkjelleren er i god stand om vi tar alderen i betraktning. Luftgjennomstrømning og luftfuktighet er akseptabel, fastslår takstmannen.

Sjekker understellet: Hveem tar flere fuktmålinger med hammerelektrode i krypkjelleren, også under våtrommet og ved gjennomføringene til vann og avløp.

– De som bygget huset, visste hva de gjorde og senere utvidelser står seg. Jeg vurderer dette mot hus og standard fra perioden – vi kan ikke sammenligne hus fra 1870 og 2021, sier Hveem som også ser an vannrør og elektrisk anlegg.

– I kjellere ser jeg etter fukt- og råteskader. Løse ledninger, drypplekkasjer og om rørene ligger greit i forhold til frost o l. Stakeluker og tilgangen til stoppekrana vil jeg også se, sier Simen Hveem.

– Jeg er tømrer – ikke elektriker eller rørlegger – og gjør enkle vurderinger av det. Men ser jeg løse ledninger, drypplekkasjer, manglende håndverksmessig utførelse eller rør som ligger feil i forhold til frost, så kommenterer jeg og henviser til fagkyndig elektriker eller rørlegger for videre vurdering. Alt skal med i rapporten, det er mitt ansvar, fastslår Hveem.

Hveem går inn i krypkjelleren for å ta fuktmålinger og sjekke rør- og elanlegg.

Plikter du å fange opp alle mangler ved en bolig?

– Ja, jeg skal kommentere alle synlige mangler uansett beløpsgrenser om det går utover normal slitasje. Selv et løst bord i ytterkledningen må med.

Åpner inspeksjonshull

Hveem har boret et inspeksjonshull i konstruksjonen mot våtrommet.

– I denne veggen ligger vannrørene og på andre siden dusjes det direkte på vegg. Det er her våtrommet har størst belastning og et riktig sted for å vurdere risikoen for fuktskader, sier han.

De fleste boligeiere godtar hulltaking. De som ikke vil ha hull, kan motsette seg.

– Du kan si nei, men da må det oppgis i rapporten. Vi kan registrere fukt på andre måter også – hulltaking skal vi gjøre når behovet er der, ikke i alle boliger, beroliger Hveem.

For å dokumentere vurderingen i rapporten tar Hveem et foto og skriver at det ikke er registrert fukt i veggen mot våtrom. Så lukker han hullet med et plastlokk, påført dato slik at man kan se når han var der.

Dokumentere håndverk

Forskriften sier at Hveem skal etterspørre dokumentasjon på utførte håndverkertjenester.

– Du vil for eksempel stille dårligere som boligselger om du ikke har dokumentasjon på nytt våtrom. Det gir strengere tilstandsgrad enn hvis du har dokumentasjon, sier Hveem som selv deler inn våtrom i tre kategorier.

– Det beste er bad utført av faglærte håndverkere med dokumentasjon – disse vil selger få mest for. Gruppe to er bad uten dokumentasjon eller utført på dugnad som vi ikke finner noe å utsette på. Men risikoen er større for disse. Siste gruppe er våtrom uten dokumentasjon med mangler som selger ikke får mye verdi for, sier Hveem.

– Nå skal vi kommentere alt vi ser og se sammenhengene: Har du en råteskade på kledningen er det og stor risiko for skader i ytterveggen, sier Simen Hveem.

Papirene skal ikke erstatte godt håndverk.

– Eier kan si til meg at badet er totalrehabilitert og vise dokumentasjon på det. Ser jeg f.eks. at sluket og rørene er gamle, godtar jeg ikke det som står og vurderer badet strengere, sier Hveem.

Han er sikker på at lovendringene er godt nytt for seriøse håndverkere.

– Flinke håndverksbedrifter må bruke dette for alt det er verdt i anbudskonkurranser! De må minne kundene på at de får dokumenterte arbeider med garanti. Billige arbeider utført av ufaglærte som ikke kan dokumentere, blir lite verdt i 2022, sier Hveem.

Kompetansekrav

Mange ville ha inn kompetansekrav og autorisasjon i forskriften. Slik ble det ikke.

– Det burde vært krav til skolering og eksamen før man blir bygningssakskyndig. Vi forventer at det kommer, sier Hveem som mener at et fag- eller svennebrev er et nødvendig utgangspunkt.

– For å se hva som feiler en trekonstruksjon, er det en stor fordel at du har bygget slike sjøl.

Hveem har gått teknisk fagskole og er sertifisert gjennom Norsk Takst. Han mener det er en god vei inn.

– Som bygningssakskyndig skal du se sammenhengene i tilstanden til en bolig – da er det viktig å kunne noe utover fagbrevet.

Også takstein sjekkes for avvik.

I forskriften heter det nå at Hveem skal oppgi et estimat på kostnadene når en del av boligen vurderes til tilstandsgrad 3.

– Når jeg gir en treer, skal jeg også angi kostnaden ved å bringe delen tilbake til referansenivået for resten av boligen. Å prise dette, krever at du har erfaring og bakgrunn i faget, sier Hveem.

Prisen han gir i tilstandsrapporten kan det bli diskusjon om, for å si det forsiktig.

– Det er viktig at jeg kan avgjøre om en råteskade er lokal og kan skiftes ut på et par dager eller om dette krever ytterligere undersøkelser og kanskje til og med full rehabilitering av hele veggen.

Mer ansvar for alle

Simen Hveem arbeider i Takstgruppen som allerede har utført 200 takseringer med den nye tilstandsrapporten.

– Vi ser at man ikke blir god på dette om man vurderer ett hus i året. Nå stilles det mye strengere krav til oss som bygningssakskyndige. Jeg tror det blir viktig for fagfolk i vårt yrke å være flere. Vi i Takstgruppen har et stort fagmiljø der vi lærer og blir bedre sammen. Det blir viktigere fremover for å kunne drive med taksering.

Takstingeniører som ignorerer NS 3600 og forskriften, kan få store problemer i 2022.

– Nå er det rutiner som skal følges og hvis vi ikke gjør alt riktig, er det lett å ta oss. Så vi må skjerpe oss, være oppdaterte og gjøre ting riktig, fastslår Simen Hveem.

 

En kommentar til “Tøffere taksering i privatmarkedet

  1. Nå imponerer du. Hvis alle blir like gode som deg, så blir det lite reklamasjoner. Bra artikkel, og bra utført. Hilsen han som har laget fuktmåleren du bruker.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert.