Høyesterett: Prisoverslag er bindende for entreprenør

Etter Høyesteretts dom kan forbrukere nå vite at den klare hovedregelen er at nesten enhver prisopplysning som gis av en håndverker/entreprenør vil være et prisoverslag som forplikter håndverkeren/entreprenøren.

Vi har sett nærmere på Høyesteretts vurdering:

Lovgrunnlaget

Bustadoppføringsloven (buofl.) § 41 regulerer hvilket vederlag forbrukeren skal betale til entreprenøren for avtalte arbeider. Utgangspunktet er at entreprenøren skal betale det vederlaget som er avtalt.

Dersom entreprenøren har gitt et prisoverslag på arbeidene, er hovedregelen at sluttvederlaget ikke skal overstige prisoverslaget vesentlig, og maks med 15 prosent jf. buofl. § 41 tredje ledd.

Det er entreprenøren som må dokumentere at kostnadsoverslaget enten er gitt som et prisoverslag eller som en ikke bindende prisopplysning.

I dommen klargjøres grensen mellom hva som skal anses som et bindende prisoverslag som faller innenfor regelen i buofl. § 41 tredje ledd og hva som anses som en ikke bindende prisopplysning.

Dommen gir også veiledning for reglene om prisfastsetting etter håndverkertjenesteloven § 32, som regelen i bustadoppføringslova har sitt mønster i, og som begge gjelder forbrukerforhold.

Kort om saksforholdet

Våren 2010 inngikk en boligeier (byggherren) avtale med en elektroentreprenør vedrørende utførelse av diverse elektroarbeider. Arbeidene skulle utføres som del av en totalrehabilitering av en større bolig på Oslo Vest.

Partene avtalte som et utgangspunkt at vederlaget for arbeidene skulle beregnes etter regning (påløpte timer). Ettersom detaljprosjekteringen skred frem, ønsket prosjektlederen for prosjektet at entreprenøren skulle sette opp en nærmere spesifikasjon av arbeidene med en dertil «grov» kostnadsspesifikasjon. Et slikt oppsett ble oversendt av entreprenøren.

Etter at entreprenøren mottok ytterligere detaljer om prosjektet fra interiørarkitekt, oversendte entreprenøren et nytt «kostnadsbudsjett» til prosjektlederen. Budsjettet var økt sammenlignet med det tidligere overslaget.

Deretter presenterte entreprenøren ytterligere prisopplysninger i form av nye budsjetter som ble revidert etter hvert som arbeidene ble ytterligere planlagt.

Budsjettene var kalt «prisforslag».

Den totale og endelige regningen for entreprenørens arbeider var dobbelt så høy som det budsjettet Høyesterett fant var bindene.

 

Høyesteretts vurdering

Spørsmålet Høyesterett skulle ta stilling til, var om entreprenørens prisoverslag i form av budsjetter var å anse som et bindende prisoverslag med de virkninger som følger av buofl. § 41 tredje ledd.

Dersom det var et bindende prisoverslag, ville entreprenøren ha rett til og kun kreve et vederlag som oversteg budsjettet med 15 % og således være avskåret fra å ta betalt for en stor del av ytelsene.

Ordlyden i buofl. § 41 tredje ledd gir ikke vesentlig veiledning for vurderingen av om en prisopplysning er et prisoverslag etter loven. Selve prisopplysningen vil ofte heller ikke gi vesentlige holdepunkter for vurderingen.

Høyesterett fastslo dermed at vurderingen da må ta utgangspunkt i det overordnede formålet med bustadoppføringsloven, nemlig forbrukervernet. Viktig for dette vernet er rettstekniske klare og enkle regler.

Videre la Høyesterett vekt på formålet med bestemmelsen:

Formålet med prisoverslag er å gi forbrukeren en pekepinn på det han må regne med å betale for et visst arbeid, og skal dette formålet oppnås må forbrukeren kunne innrette seg på at kostnadene omtrent vil samsvare med overslaget.

For å oppnå dette må prisoverslaget være bindende, hvilket også vil bidra til realistiske overslag. Det har da ikke betydning at kostnadene knyttet til arbeidene er usikre. En slik usikkerhet er entreprenørens risiko.

I sin vurdering fastslår Høyesterett at utgangspunktet etter § 41 tredje ledd derfor er at entreprenørens prisopplysninger anses som et bindende prisoverslag. Vurderingstemaet for om prisopplysningen er bindende er om forbrukeren med rimelighet kan basere sin forventning om pris på opplysningen.

Høyesterett påpeker videre at dersom prisopplysningen ikke skal være bindene, må entreprenøren ha tatt et særskilt forbehold. Slike særskilte forbehold kan være at «overslaget er ekstra usikkert» eller mer rett frem; «Prisopplysningen har ikke bindende virkning».

I den konkrete saken kom Høyesterett frem til at entreprenørens siste budsjett måtte fremstå for forbrukeren som en prisopplysning som var å anse som et bindende prisoverslag, da entreprenøren ikke hadde tatt forbehold om at prisopplysningen ikke skulle ha bindene virkning.

Konsekvenser av dommen

Dommen innebærer en innstramming av reglene om prisopplysninger etter bustadoppføringsloven, hvor man nå som et mer generelt utgangspunkt kan legge til grunn at prisopplysningene fra entreprenør er av bindene karakter, dersom det ikke er tatt forbehold fra entreprenørens side.

Det som tidligere har blitt oppfattet av entreprenører som en uformell og anslagsvis pris, medfører nå at «bordet fanger». Det innebærer trolig at man fra entreprenørens side må ta større høyde for økte kostnader på de arbeidene som er vanskelig å prise for å unngå at man utfører omfattende arbeider med kostbare materialer som senere viser seg at man ikke får betalt for.

Dette igjen vil antakeligvis medføre høyere «fastpriser» for forbrukeren.

Alternativet er at entreprenøren tar tilstrekkelige forbehold i prisoverslaget. Slike forbehold vil forbrukeren trolig motsette seg. Markedet vil dermed til syvende og sist avgjøre hvor store konsekvenser Høyesteretts nye føringer får bransjen.

 

Artikkelforfattere er Kittil Bergan, senioradvokat i Advokatfirmaet Haavind, og Magnus Røysem Haug, Assosiert partner i Advokatfirmaet Haavind.