- Dette er en helt ny regel i avhendingsloven som blir innført, skriver advokat Per Christian Grant-Carlsen. (Foto: Advokatfirmaet Hammervoll Pind)

Nå blir det garanti ved avhendingssalg

En endring i avhendingsloven vil påvirke utviklere som avventer salg i prosjektene til boligen er ferdig for å unngå garantiregelen i bustadsoppføringslova.

Bustadoppføringslova § 12 er kjent for alle som befatter seg med boligbygging, enten i prosjektform eller ved entreprise på forbrukerens egen tomt

Arbeider med endringer

I flere år har det pågått et lovarbeid knyttet til reglenes innhold og omfang. Reglene er under revisjon både i favør av forbrukeren og i entreprenørens/utbyggers retning.

I 2017 var det entreprenørsiden som fikk en lemping i reglene, ved at tidspunktet for når garantien skal stilles ble forskjøvet i de tilfeller der det var tatt konkrete forbehold fra entreprenørens side.

Det er imidlertid kun forbehold om at byggelån åpnes, at man oppnår et spesifikt antall boligsalg, eller at man oppnår igangsettingstillatelse, som har slik virkning. I slike tilfeller skal garanti stilles først der forbeholdet faller bort.

I alle andre tilfeller må garanti stilles ved avtaleinngåelse. Dette følger av bustadoppføringslova § 12 annet ledd.

Garantitidens lengde

Det arbeides også med lovforslag knyttet til garantistillelsens lengde, hvor det er foreslått at garantien skal reduseres i lengde fra 5 år etter overtagelse til 2 år etter overtagelse. Her kan en nok forvente at størrelsen på garantien i disse to årene økes fra dagens 5 % for å kompensere forbrukerens posisjon ved at tidshorisonten eventuelt reduseres. Dette gjenstår å se.

Stortinget har nå i april hatt nye justeringer til behandling. I bustadoppføringslova § 12 annet ledd er det lagt inn en passus om at også forbehold «med tilsvarende virkning» fra forbrukerens side skal ha samme effekt som forbehold fra entreprenøren, altså at tidspunktet for garantistillelsen forskyves til forbeholdet bortfaller.

Her vil en nok kunne innfortolke flere typer forbehold fra forbrukerens side, så lenge poenget er at handelen ikke er endelig.

Så lenge forbruker tar slikt forbehold om å være ubundet til et kjøp, er det heller ingen grunn til å stille garanti fra entreprenørens side.

 

annonse

Ny regel

Noe som imidlertid vil ha langt større betydning for boligutviklerne, er følgende endring i avhendingsloven, hvor det er vedtatt en helt ny regel i nye § 2-11. Denne vil lyde slik;

§ 2-11 Garanti for oppfylling av avtalen

Ved sal av ny eigarbustad eller fritidsbustad som vert seld innan seks månader etter fullføringa av bustaden, skal seljaren stille garanti i samsvar med bustadoppføringslova § 12, såframt seljaren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd og kjøparen er forbrukar.

Dette er en helt ny regel i avhendingsloven som blir innført med direkte henblikk på de situasjoner der utvikler/entreprenør velger å avvente salg i prosjektene til man er ferdig med boligen, hvilket mange gjør nettopp for å unngå bustadoppføringslova og dens garantiregel.

Lovendringen vil ha virkning for alle salg av bolig som gjøres innen seks måneder etter at boligen blir ferdigstilt. Og om en antar at loven trer i kraft fra 1. juli 2018 vil denne bestemmelsen gjelde for boliger som allerede er under oppføring med henblikk på salg under avhendingsloven.

Bestemmelsens henvisning til reglene i bustadoppføringslova § 12 vil bety at i perioden mellom kontraktsinngåelse – hvor garanti skal stilles straks (her finnes neppe noen relevante forbehold å ta) – og overtagelse, vil garantien utgjøre 3% av vederlaget, og så skal garantien øke til 5% ved overtagelse.

At en slik garantiforpliktelse i stor grad vil legges til boligens kjøpesum som en ekstra prisstigning synes lovgiver å være mindre oppmerksom på.

 

Kronikken sto først på trykk i Estate Nyheter og er gjengitt med tillatelse.

 

Likte du denne artikkelen? Abonner på fagtidsskriftet Byggmesteren og få bladet fullspekket med lesestoff rett i posten.

Trykk her for priser og bestilling!

Kommenter

Del denne artikkelen