Forbrukerrådet har lagt ned et stort arbeid i den nye undersøkelsen (pdf), der man har gjennomgått 22 rettssaker og så intervjuet 21 boligkjøpere og 17 boligselgere fra de gjennomgåtte rettssakene.
Deretter er 57 personer i forsikring, nemnd, eiendomsmeglere, takstmenn, jurister og advokater intervjuet.
Trengs én felles forsikring
– Boligselgerne har tilnærmet null økonomisk risiko så lenge de tegner en eierskifteforsikring, viser rapporten. Selv om en boligselger bevisst skjuler alvorlige feil, har selger sjelden noe å frykte. Eierskifteselskapene går nemlig svært sjelden| på selger for å dekke tapet sitt i ettertid. I den grad selskapene retter krav mot andre for de utbetalingene de må gjøre, så rettes kravene mot takstmannen og takstmannens ansvarsforsikring, sier forbrukerdirektør Randi Flesland.
I dag kan selgeren kjøpe en eierskifteforsikring for sitt selgeransvar, og kjøperen kan velge en boligkjøperforsikring som er ment å dekke utgifter til advokater og eksperter hvis kjøperen må gå til sak mot selgerens forsikringsselskap. Bolighandelen som sådan, er egentlig ikke forsikret i Norge, men partene forsikrer seg mot hverandre.
– Vi ønsker på grunnlag av undersøkelsen å erstatte dagens ordning der det ofte brukes to forsikringer, med én felles forsikring, som trygger begge forbrukerne i handelen, og der vilkårene er regulert av myndighetene. For å sikre lojalitet er det boligkjøperen som velger forsikringsselskap, mens boligselger skal dekke en del av kostnaden ved forsikringen. Vi håper at forsikringsbransjen vil være med på å få laget et godt produkt, og at myndighetene sikrer at forsikringen får de nødvendige rammer i lovverket, sier direktør Randi Flesland.
Forbrukerrådet viser til Danmark, der man i 20 år har hatt en felles forsikring som ifølge dem er langt tryggere for begge parter.
Høyt konfliktnivå
Rapporten konkluderer med at antallet klager knyttet til forsikringene er høyt, og at konfliktnivået er økende ved at stadig flere saker går til Finansklagenemnda eierskifte og domstoler.
– Det er boligkjøperne som er svært misfornøyde. Kritikken rammer forsikringsaktørene, eiendomsmeglere, og ikke minst takstmenn som opererer på vegne av eierskifteforsikringsselskaper, kan Flesland fortelle.
Fra 2014 til 2015 har det vært en økning i antallet innsendte saker til Finansklagenemnda på 50 prosent. For det største eierskifteforsikringsselskapet, Protector, har antallet stevninger til retten økt med 36 prosent de siste fire årene.
Pussig nok er Protector de eneste i rapporten som mener at konfliktnivået er lavt. Det er ellers bred enighet i bransjen om at konfliktnivået er høyt. Dette gjelder alle de store organisasjonene i bolighandelsbransjen inkludert Norges Eiendomsmeglerforbund.
Stor usikkerhet og begrunnet frykt for omkostninger
– Vi ønsker at den som reklamerer, møtes med verdighet. Har for eksempel selger holdt viktig informasjon skjult, skal du ikke motarbeides av forsikringsselskapet, men du skal få det du har rett på med en gang. Slik er det ikke i dagens forsikringsmarked, ifølge rapporten, sier Randi Flesland.
Boligkjøperne forteller i rapporten at de må presse profesjonelle aktører til å ta ansvar. En slik prosess kan ta flere år, og mange boligkjøpere gir opp ved første avslag. Ved siden av usikkerhet og frykt for utfallet i en sak, innebærer det å klage også at bygningsreparasjoner må utsettes i lang tid, og utgjør også en ekstra økonomisk risiko for forbrukeren i form av saksomkostninger til advokater og eksperter.
Misfornøyd med egen forsikring
Mens boligselgeren ofte har skaffet seg eierskifteforsikring, blir boligkjøper tilbudt å kjøpe en boligkjøperforsikring som dekker advokatbistand og utgifter til eksperter, hvis det kommer til en reklamasjon.
Poenget er at kjøperen skal ha større mulighet til å saksøke eierskifteforsikringsselskapet. Rapporten viser at mange boligkjøpere er misfornøyd med egen boligkjøperforsikring, skriver Forbrukerrådet.
– Flere av boligkjøperne i vår undersøkelse, sier de opplevde å ha to motstandere; eierskifteforsikringsselskapet og sitt eget boligkjøperforsikringsselskap. En årsak kan være at selskapet ikke er tjent med å ta en konflikt fordi det betyr utgifter og merarbeid for forsikringsselskapet, slik at de ikke har sammenfallende interesser med kunden sin, kan Randi Flesland fortelle.
Dataene fra intervjuene er riktignok små, og derfor bør myndighetene gjøre ytterligere undersøkelser, sier Forbrukerrådet.
Jussen står i veien
Omtrent alle brukte boliger markedsføres nå av meglere med en «solgt som den er»-klausul, som er en ansvarsfraskrivelse fra selger. I tillegg er kravene for at noe skal ansees vesentlig, økt dramatisk gjennom økningen i boligpriser og en dom i Høyesterett.
Dessuten er informasjonen før kjøpet ofte for lite tydelig om negative forhold, tiden i bolighandelen er veldig knapp, og det eksisterer ingen angrerett.
– Dersom det pene, tolv år gamle badet som ble markedsført som av «nyere dato», viser seg å være fuktskadet og det må bygges nytt, er det god grunn til å tro at du som boligkjøper kommer til kort med dagens rettspraksis, kan forbrukerdirektøren fortelle.
Terskelen for å få erstatning for såkalt skjult mangel er mer enn firedoblet siden loven som gjelder salg av brukt bolig ble til. Det kommer av at Høyesterett i 2010 økte grensen for hva som vurderes som vesentlig, til fem–seks prosent av boligens kjøpesum.
– Det gir ikke mening at du har større rettigheter til å klage når du kjøper en bolig med billig tomt, enn når du kjøper en bolig med dyr tomt. Vi har regnet ut at kravet til boligkjøper må være 4,6 ganger så høyt i 2016 som målt mot 1996. For leiligheter er økningen enda større. Med mindre du kan vinne frem med påstanden at selgeren ga uriktige opplysninger eller unnlot å opplyse om negative forhold han kjente til, så betyr det at det er ingen vits i å klage på en skjult feil eller mangel før den koster flere hundre tusen kroner å utbedre for en helt alminnelig bolig i Norge i dag.
– Slik skal det ikke være. Forbrukernes rettigheter skal ikke variere med bosted. Vi ønsker altså at økende tomtepriser ikke skal ødelegge for forbrukernes rett til å reklamere for mangler og feil på bygget, avslutter direktør Randi Flesland.