I Byggmesteren 06.01.2020 skrev jeg om et katastrofalt boligprosjekt i Trondheim. Boligkjøperne krevde at arkitektfirmaet som var involvert i prosessen skulle erstatte alle utgifter knyttet til utbedring av manglene.
Høyesterett har nå avgjort saken, og stadfester at arkitektfirmaet må erstatte boligeiernes tap.
Les også: Arkitekt idømt 12 millioner i erstatning
Ulovlige byggevarer
Eneboligene var oppført med elementbygg og trefiberplater som entreprenøren hadde kjøpt inn fra Øst-Europa. Byggevarene var imidlertid ikke i samsvar med norske byggtekniske krav. Det oppsto store råteskader i boligene som følge av vesentlig svikt i byggenes ventilasjons- og luftesystem.
Tak, vegger og terrasser måtte rives og legges på nytt.
Entreprenøren gikk konkurs
Entreprenøren, som var oppført som selger, gikk konkurs. Boligkjøperne krevde derfor at arkitektfirmaet dekket kostnadene med å utbedre manglene. Utbedringskostnadene lå opp mot halvparten av kjøpesummen for hver enkelt bolig, samlet nær 12 million kroner.
Arkitektfirmaet brøt plan- og bygningsloven
Som ansvarlig søker i et byggeprosjektet, er man forpliktet til å sørge for at søknaden til enhver tid oppfyller krav i plan- og bygningsloven og tilhørende forskrifter, herunder lovens krav om at prosjekteringsarbeider skal være belagt med ansvar.
Arkitektfirmaet, som hadde rolle som ansvarlig søker og prosjekterende i prosjektet, opplyste aldri kommunen om at entreprenøren hadde flyttet deler av produksjonen til et latvisk firma underveis i prosjektet. Det latviske firmaet manglet ansvarsrett i Norge. Arkitektfirmaet var sterkt involvert i prosessen med å flytte produksjonen, og deltok i møter med det latviske selskapet.
Dermed hadde arkitektfirmaet forsømt sin plikt til å sikre samsvar mellom hvilket foretak som står oppført som prosjekterende i byggesaksdokumentene, og hvilket foretak som faktisk utfører arbeidet.
Erstatningsspørsmålet endelig avgjort i Høyesterett
Høyesterett stadfester at arkitektfirmaet må erstatte boligeiernes tap. Dommen (HR-2020-312-A), klargjør at en ansvarlig søker kan bli erstatningsansvarlig for brudd på plan- og bygningsloven.
Det er særlig viktig å merke seg Høyesterett sin uttalelse om at:
«Bruddet på plikten til å ansvarsbelegge oppgaven som prosjekterende for bygninger og installasjoner er etter mitt syn alene tilstrekkelig til å slå fast at ansatte hos Solem har forårsaket boligkjøpernes tap ved uaktsomhet (…).»
Høyesterett fant det ikke nødvendig å ta stilling til øvrige potensielle brudd på plan- og bygningsloven, herunder hvorvidt arkitektfirmaet burde ha meldt fra om vesentlige endringer i prosjektet underveis, og om selskapet hadde brutt sine plikter som ansvarlig prosjekterende i saken.
Dette viser at ansvarlige søkere har en svært streng plikt til å påse at selskap som utfører arbeid i et byggeprosjekt faktisk er blitt tildelt ansvarsrett.
Prinsipielt viktig og avklarende dom
Høyesterett følger opp de såkalte Bori-dommene fra 2015 (Rt-2015-276) og 2017 (HR-2017-1834-A). Disse dommene fastslo at et ansvarlig foretak kan bli erstatningspliktig for brudd på plan- og bygningsloven etter erstatningsregler utenfor kontrakt, dvs. uavhengig av om foretaket har brutt en kontraktsrettslig forpliktelse i saken.
Den nye dommen fra Høyesterett er prinsipielt viktig, da den uttrykkelig fastslår at foretaket ikke behøver å ha utvist grov uaktsomhet for å bli erstatningsansvarlig. På den andre siden kreves det at skadelidte påviser en «erstatningsrettslig vernet interesse» for sitt tap. I denne vurderingen la Høyesterett særlig vekt på at:
- Boligkjøperne var førstegangskjøpere av nybygg, og dermed har særlig behov for å kunne stole på at ansvarlige foretak gjør jobben sin.
- Regelbruddet var graverende (antagelig forsettlig).
- Manglene ved boligene var massive.
- Boligkjøpernes forsikring og garantier dekket bare deler av tapet.
- Det ansvarlige foretaket hadde ansvarsforsikring.
En slik vurdering kan slå ulikt ut i mange saker. Det er dermed all grunn til å vente en rekke nye tvister knyttet til erstatningsansvar for brudd på plan- og bygningsloven.
Artikkelen er skrevet av advokat Martin Lie Hauge, Bing Hodneland advokatselskap DA.