Høyesterett har med dommen avklart hvilket regelsett som regulerer ugyldighetsspørsmålet ved utbyggingsavtaler, som følge av etterfølgende forhold. (Illustrasjon: Førdepakken, Statens vegvesen)

Millionkrav etter bristende forutsetninger fra kommune

I rettssaken mellom en kommune og en privat utbygger kom Høyesterett til at bestemmelsen om betalingsplikt var ugyldig, og at kontantbidraget på 2,2 millioner kroner måtte betales tilbake til utbyggeren.

Høyesterett har nylig tatt stilling til gyldigheten av en utbyggingsavtale mellom en kommune og en privat utbygger på grunn av etterfølgende utvikling.

Avtalt kontantbidrag

I en reguleringsplan var det stilt opp rekkefølgekrav om gjennomføring av ulike veitiltak før utbygging kunne skje. En utbygger ønsket å bygge på en eiendom i planområdet og fikk dispensasjon fra rekkefølgekravene mot å inngå utbyggingsavtale med kommunen.

I avtalen påtok utbygger seg å betale en andel av kostnadene til konkrete veitiltak i reguleringsplanen, med kr 2 250 000. Kommunen forpliktet seg samtidig til å sørge for gjennomføring av tiltakene og bruke kontantbidraget til «vegtiltaka inklusiv gang- og sykkelveg, som denne avtalen omhandler». I tillegg skulle kommunen yte 1 million kroner som tilskudd til gang- og sykkelveien.

Avtalte frister

Kontantbidraget ble betalt innen avtalte frister etter påkrav fra kommunen. Det ble avtalt at tiltakene skulle gjennomføres innen 1. juli 2014, som senere ble utsatt til 2016 etter avtale mellom andre utbyggere i planområdet.

«Førdepakken»

Fra 2009 arbeidet kommunen parallelt med bompengefinansiering av ulike veiprosjekter i kommunen – «Førdepakken», som omhandlet 20 prioriterte samferdselstiltak til en samlet kostnad på 1,65 milliarder kroner. Etter finansieringsplanen skulle staten, fylkeskommunen og kommunen bidra med 158 millioner kroner hver, og resten skulle dekkes av bompenger.

Utbygger ble ikke informert om arbeidet med «Førdepakken», og de veitiltakene som kommunen var forpliktet til å gjennomføre etter utbyggingsavtalen, var ikke påbegynt da fristen løp ut ved utgangen av 2016.

Kommunen bestemte seg for å la kontantbidraget gå inn som en del av kommunens bidrag på 158 millioner kroner til en omfattende infrastrukturpakke – Førdepakken. Veitiltakene ble utført som en del av Førdepakken og sto ferdige i 2020.

Advokat og partner Jarle Edler, Bing Hodneland advokatselskap DA. (Foto: Bing Hodneland)

Gyldigheten av utbyggingsavtale

Plan- og bygningslovens kapittel 17 inneholder bestemmelser om utbyggingsavtaler, og et av formålene med å innføre reglene var å begrense kommunens muligheter for å presse frem urimelige avtalevilkår.

I § 17-3 tredje ledd er det oppstilt skranker for utbyggingsavtaler om såkalte rekkefølgekrav. Et rekkefølgekrav er noe forenklet et vilkår om at gjennomføring av tiltak etter et planvedtak skal skje i en bestemt rekkefølge, og at utbygging av et område ikke kan finne sted før visse tekniske anlegg og samfunnstjenester er på plass.

Rekkefølgekravene i en utbyggingsavtale må være nødvendige og forholdsmessige, og må knytte seg til gjennomføring av en konkret kommunal plan.

Avtalerettslige prinsipper gjelder

Høyesterett legger til grunn at § 17-3 setter skranker for innholdet i en utbyggingsavtale og situasjonen på avtaletidspunktet. Ugyldighet på grunn av forhold som inntrer etter avtaleinngåelsen, reguleres av de alminnelige avtalerettslige prinsippene.

Selv om § 17-3 ikke er avgjørende for vurderingen av om en utbyggingsavtale er ugyldig på grunn av etterfølgende forhold, vil bestemmelsen være relevant ved drøftelsen av en mulig forutsetningssvikt.

Bristende forutsetninger

For at det skal kunne kreves kontraktrevisjon etter de ulovfestede regler om bristende forutsetninger, må den forutsetning som ikke er blitt oppfylt, ha virket motiverende for løftegiveren og ha vært synbar for den annen part eller typisk for den aktuelle kontraktssituasjon. I tillegg må det foretas en helhetsvurdering.

Det er altså et vilkår for bortfall av kontraktsforpliktelser etter forutsetningslæren at et løfte er avgitt under en bestemt forutsetning, enten bevisst eller ubevisst.

«Motiverende»

Kravet om motivasjon er oppfylt hvis løftegiveren overhodet ikke ville inngått avtalen dersom den rette sammenhengen hadde vært kjent. På den annen side kreves det noe mer enn at løftegiveren ikke hadde gått med på nøyaktig de samme avtalevilkårene.

I den aktuelle saken kom Høyesterett til at det ikke var tvilsomt at forutsetningen om at pengene ikke skulle brukes på den avtalte måten, var motiverende for utbygger. Utbygger hadde handlet og betalt bidraget i den tro at bidraget var nødvendig for å få gjennomført rekkefølgetiltakene og en dispensasjon, mens Førdepakken innebærer en helt annen finansieringsmodell – uten behov for kontantbidraget til utbygger.

«Synbart»

Kravet til synbarhet innebærer at forutsetningen enten er gjort kjent overfor den andre avtaleparten, eller at den er typisk eller normal for den aktuelle kontraktssituasjonen. I den aktuelle saken var svikten utvilsomt synbar for kommunen – både at utbygger betalte bidraget for å oppnå en dispensasjon og utbyggingsavtalens bestemmelser om konkret bruk av kontantbidraget til infrastrukturtiltak. Til tross for nevnte fulgte kommunen ikke avtalen.

«Helhetsvurdering»

Det må også foretas en samlet vurdering, der det blant annet legges vekt på hvem so mer nærmest til å bære risikoen for forutsetningssvikten.

Høyesterett la til grunn at kommunen hadde arbeidet med bompengefinansiering og en mulig Førdepakke helt fra 2009 uten å holde utbygger informert. Altså før betalingen av kontantbidraget.

Ettersom kommunen ikke igangsatte eller forberedte veitiltakene etter 2008-planen før fristen var ute ved utgangen av 2016, la Høyesterett til grunn at dette tilsier at kommunen ikke hadde til hensikt å oppfylle i tråd med avtalens forutsetninger. Kommunen var derfor nærmest til å bære følgene av forutsetningssvikten, og en samlet vurdering tilsier at avtalepunktet om kontantbidraget er ugyldig.

Betydning for alle utbyggingsavtaler

Høyesterett konkluderte med at utbyggingsavtalen ble delvis ugyldig som følge av kommunens handlinger og unnlatelser, med den konsekvens at beløpet måtte tilbakeføres. Høyesterett har med dommen avklart hvilket regelsett som regulerer ugyldighetsspørsmålet ved utbyggingsavtaler, som følge av etterfølgende forhold.

Dommen vil få betydning for allerede inngåtte og fremtidige utbyggingsavtaler i de tilfeller der eventuelle kontantbidrag brukes til annet enn det som har direkte sammenheng med den aktuelle utbyggingsavtale og/eller gjennomføring av planvedtaket.

Det gjenstår å se om dommen vil medføre økt bruk av forbehold i utbyggingsavtaler om rekkefølgebestemmelser og bruk av midler til dekning av andre tiltak, såkalte omdisponeringsklausuler.

Artikkelen er skrevet av advokat/partner Jarle Edler, Bing Hodneland advokatselskap DA.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert.