Standarden er på høring til 21. september, skriver Standard Norge, som har arbeidet med revisjon av NS 3600 Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig, siden høsten 2022.
Definerer hva som skal undersøkes
Arbeidet med revisjonen er en direkte oppfølging av utgivelsen av forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) samme år. Formålet med forskriften er å tilrettelegge for at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet og at forbrukere får et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp. Forskriften setter krav til tilstandsrapporten og definerer hva som skal undersøkes som et minimum og tilstandsgrader som skal brukes. Det var derfor behov for samkjøring og oppdatering av standarden, skriver organisasjonen.
Formålet med standarden er å gi en enhetlig tilstandsanalyse og felles kriterier for valg av tilstandsgrad for bygningsdeler og vesentlige forhold ved boligen. Det inkluderer også boligens fellesdeler (med andre eiere) og tilhørende frittstående bygninger. Standarden skal bidra til nøytral informasjon og dokumentasjon som er viktig ved salg og kjøp av bolig og gode faglige.
Standarden setter krav til
- Prosessen fra oppdragsbeskrivelse, forarbeider, tilstandsanalysen, vurderinger og rapportering
- Kompetanse og uavhengighet for den bygningssakkyndige
- Informasjon til eier før befaringen og tilstandsregistrering og gjennomgang av boligen
- Gjennomgang av dokumentasjon
- Hvilke bygningsdeler og forhold som skal undersøkes
- Nivået av undersøkelser
- Kriterier for tilstandsgrad for vurdering av bygningsdeler og andre forhold. Dette er detaljerte beskrivelser av hva som skal til for å gi bygningsdelen tilstandsgrad TG 0, TG 1, TG 2, TG 3 og ikke undersøkt (TGIU)
- Hvordan tiltak skal vurderes og prises
- Hvilke andre fakta om boligen som skal oppgis
- Rapporten. Hva den skal inneholde og hvordan den skal bygges opp
Standarden definerer også de faglige begrepene som brukes, sånn at det ikke er noe tvil om hva som menes. Den gir eksempler på tilleggsanalyser som kan bestilles avhengig av objektet, behovet og selgers interesse for utvidete vurderinger som får fram kvaliteter ved boligen. Eksempler på tilleggsanalyser er fastsetting av teknisk verdi og vurdering av energieffektivitet, klimarobusthet og boligens plusspoeng.
Standarden er på 140 sider totalt og sammensatt av 20 sider hoveddel, 100 sider normative tillegg med tabeller for sjekkpunkter og tilstandskriterier og deretter 20 sider informative tillegg. Selv om den er noe lang, så har standarden en logisk og god struktur som gjør lesbarheten god. I tillegg er standarden en viktig «lærebok» i tilstandsanalyser av bolig, et verktøy og et oppslagsverk.
Samspillet mellom forskrift og NS 3600 og tilpasning til brukerne
Forskriften inneholder ikke kriterier for tilstandsgrad for den enkelte bygningsdelen, og bygningsmyndighetene (DIBK) sin veiledning til forskriften viser til at NS 3600 skal brukes til dette formålet. Standarden fortsetter derfor der forskriften stopper gjennom å definere kriterier for fastsetting av tilstandsgrad for de enkelte bygningsdelene og rom. Standarden går også noe utover forskriftens minimumskrav.
For å gjøre standarden til et praktisk verktøy for brukerne, er det valgt å ta inn forskriftsteksten i standarden. Det gjøres vanligvis ikke, men er valgt for brukervennligheten sin del. Dette vil gi brukerne alt inkludert i ett dokument. Samtidig er det en forutsetning at brukerne av standarden har kunnskap om kravene i og formålet med forskriften.
Hovedbrukerne av NS 3600 er helt klart de bygningssakkyndige som gjennomfører tilstandsanalyser av boliger. Det er også flere brukere av standarden blant annet eiendomsmeglere, eierskifteforsikring, bolig eiere og kjøpere, rådgivere, taksering, utviklere og byggere av nye boliger. Selv om standarden brukes for boliger som allerede er bygget, så gir den indirekte også krav og forventninger til nye boliger.
Teksten i NS 3600 er tydelig merket for å skille mellom
- forskriftsteksten fra 2022-utgaven av forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel). Dette er angitt tydelig ved henvisning til forskriftstekst og at forskriftsteksten er i kursiv tekst
- kriterier for tilstandsgrad som henvist til fra forskrift og knyttet til de enkelte bygningsdeler og undersøkelsespunkter
- presiseringer som inneholder komiteens forståelse av forskriftens ordlyd, og
tilleggsbestemmelser utover de som er angitt i forskriften. Dette inkluderer også muligheter for valg av tilleggsanalyser utover standarden
Bestilling av tilstandsanalyser etter forskrift eller standard
Ved bestilling av tilstandsanalyser er det viktig å angi om det er tilstandsrapport etter forskriften alene eller etter NS 3600 som skal utføres. Og ved bruk av standarden, om det inngår eventuelle tilleggsanalyser eller er avvik fra standardens omfang.
Tilstandsanalyser er også relevant i andre sammenhenger enn salg av boligen. Standarden kan også brukes som grunnlag for å fastsette tilstand (kvalitet) ved ferdigstillelse av boligen, utleie, for utarbeidelse av vedlikeholdsplaner og ved garantiutløpskontroll (5-årskontroll).
Dette er nytt sammenlignet med forrige utgave
Den nye versjonen av standarden blir tredje utgave etter 2013- og 2018-versjonene. For de som kjenner forrige versjon, vil dere se at det i tillegg til at standardens innhold er tilpasset forskrift om tryggere bolighandel også er gjort faglige endringer.
Hovedendringer er
- Beskrivelse av tilstandsgrader er endret tilsvarende forskriften. Det er lagt til presiseringer og tilleggsbestemmelser som gjelder for NS 3600. Eksempel på presisering er komiteens forståelse begrepene: tilnærmet ny, trenger vedlikehold, mindre avvik og tiltak i nær framtid.
- For våtrommet er kriteriene for tilstandsgrad TG 2 og TG 3 revidert. Det er også tatt inn ett nytt undersøkelsespunkt for vurdering av dokumentasjon av våtrom når det gjelder tettesjikt (membran) og diffusjonstetting. Standarden definerer hva som kreves for at dokumentasjonen av tettesjiktet kan gis TG 0 (definert som «gullkortet»)
- Innføring av bærekraft ved vurdering og beskrivelse av tiltak
Det er nye krav om at tiltak skal være tydelige og konkrete, at bærekraft og usikkerhet i framtidig funksjon skal vurderes. Videre om inspeksjoner eller overvåkning kan gjøres for å avdekke om det er forverring av tilstanden. Målet er å unngå standardfraser som «må utbedres» og at hele bad med enkelte TG 2 eller TG 3 oppfattes av kjøper at må rives. - Dokumentasjon
Det er tatt inn en ny tabell som gir oversikt over dokumentasjon som det er god praksis å legge fram ved overlevering av bolig eller utført håndverkertjeneste. Når relevant dokumentasjon mangler skal dette angis i rapporten fra tilstandsanalysen. - Lyd- og støyforhold
Det skal opplyses om lyd- og støyforholdene ved boligen og angis om eiendommen er innenfor en eller flere støysoner og om det er utført støyreduserende tiltak. - Vurdering av teknisk verdi er endret fra krav til tilleggsytelse. Beregningsmåten for teknisk verdi videreføres uendret.
- Klimarobusthet, energieffektivitet og vurdering av boligens kvaliteter (plusspoeng) er tatt inn som tilleggsytelser.
- Strukturen er endret.
Utgivelse av ferdig standard blir første kvartal 2025.