I to artikler vil Søreide som er fagsjef i plan og bygningsloven, dele av sine erfaringer med byggesøknader og kommuners saksbehandling. I denne delen ser vi på hva søkere bør gjøre – og ikke.
Les også: Når byggmestere sliter med byggesøknaden – del 2 (+) og Moss kommune har fått en «finn-fem-feil» kultur på byggesak (+)
Færre får dispensasjon
– Det er blitt flere som vil bygge noe annet enn tomtene er regulert til. Fordi noen fikk lov før. Men to byggesaker er ikke like selv om mange tror det. I noen tilfeller er dette greit, og du får dispensasjonen, siden det ikke er en ulempe for andre. I andre tilfeller er det klare ulemper og dispensasjonen skal avslås, sier Søreide.
– Før var det lettere å få dispensasjon om man kjente noen i kommunen. Dette har mange som har bygget en stund blitt vant til, og så plutselig får de et avslag! Da blir det konflikt. Søker føler seg forskjellsbehandlet og mener at en saksbehandler er snillere enn andre.
Hva kan du gjøre her?
– Jeg prøver å se hva som egentlig kan bygges på tomta og i noen tilfeller må jeg si at «dere søker jo om noe annet enn dette er regulert til». Da hjelper det ikke å vise til tidligere innvilgninger eller at kommunen gjorde feil i saksbehandlingen før. Du kan ikke tvinge dem til å gjenta en feil.
Prøv bruksendring
Byggmestere engasjeres ofte av huseiere som vil dele opp boligen sin.
– Her er det fortsatt mange som prøver seg. Folk innreder en garasje for å skille den ut som egen bolig selv om takhøyden er 2,05 meter. Før var dette vanlig, selv om seksjonen ikke var godkjent som bolig. Ikke nå lenger. Det er mange krav til å skille ut deler av boliger. Skal den bli godkjent, må den nesten oppføres som en ny boenhet hvor alle tekniske krav til ny bolig gjelder.
Det er mange unntak fra tekniske krav ved omdisponering fra tilleggsdel til hoveddel, men disse unntakene gjelder ikke når det skal etableres ny boenhet.
Løsningen er å be om en bruksendring.
– Søk om å få omgjort tilleggsdel til hoveddel/boligrom, sånn at den kan leies ut. Det er en mulighet når man ikke kan selge/seksjonere delen som egen bolig. Det er bedre å trekke saken og sende inn ny søknad om bruksendring. Det får man som regel godkjent, byggmesteren får arbeidet og tiltaket lønner seg, råder fagsjefen.
Viktig unntak
Det kan bli unødvendig kostbart å glemme unntaksreglene for byggesøknader om arbeider på eksisterende bygg. Mange søkere kjenner ikke til plan- og bygningslovens paragraf 31.2. 4 ledd:
«Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk».
– Mange kjenner ikke til denne regelen fordi det ikke er laget forskrift til den, og den derfor ikke ligger på dibk.no der de fleste søker etter hvilke krav som gjelder, forklarer Søreide.
Det blir ofte søkt om dispensasjon der det bør vises til gjeldende unntaksregler. Dispensasjon skal gi større fordeler enn ulemper og skal ikke tilsidesette gjeldende krav i vesentlig grad, dette må saksbehandler forholde seg til.
– Kort fortalt glemmer mange å be om et tydelig unntak i søknaden fra ulike tekniske krav i TEK17. Dette er kanskje den viktigste unntaksbestemmelsen når du for eksempel bygger et tilbygg til et hus som ikke skal oppgraderes, eller etablerer ny boenhet i eksisterende bygg.
Norge har ikke noen rehabTek og derfor ingen egne, tekniske krav til eksisterende bygg.
– Derfor må du vise til unntaket og beskrive hvorfor det blir «uforholdsmessige kostnader» for tiltaket sett mot gevinsten. Be kommunen om å se bort fra det bestemte kravet i søknaden. Husk at du må beskrive de unntak som du mener ikke kan oppfylles etter dagens tekniske krav, f. eks. energikrav, ventilasjon eller radonsperre, fastslår Søreide.
Hvis ikke forutsetter kommunen at tiltaket bygges etter kravene i TEK17 som i utgangspunktet gjelder. Og det har kommunen rett i.
Nå ser Søreide en stor ulempe for alle som arbeider med eksisterende bygg:
– Stortinget har vedtatt et lovforslag om at setningen «uforholdsmessige kostnader» skal fjernes fra unntaksbestemmelsen. Da blir det opp til hver enkelt saksbehandler å bruke skjønn. De bestemmer om et eksisterende hus eller hytte kan få unntak eller ikke, advarer Søreide.
Digitale søknader hjelper til riktig utfylling
Byggesøknaden bør gjøres digitalt.
– Det er ikke dyrere å søke digitalt og du får hjelp av dataprogrammene til å kvalitetssikre søknaden på en enkel måte, fastslår fagsjefen.
– De små byggmestrene som fortsatt søker på papir, går glipp av en viktig effektivisering av driften. Ikke fordi de er treige, men fordi samfunnet nå legger så opp til digitale søknader, fortsetter fagsjefen som er spesialist på plan- og bygningsloven.
Tall fra Dibk viser at det bare er halvparten av søknadene som sendes digitalt. Men andelen skal økes til 70 prosent i 2022.
Et eksempel viser fordelen med digital søknad:
– Det var en som sleit sånn med den første digitale søknaden sin, fordi systemet hele tiden varslet om nye mangler i søknaden. Jeg svarte at det er fordi den kvalitetssikrer søknaden slik at den er riktig før den sendes inn, sier Søreide og legger til:
– Digital søknad er mye mer effektivt. Du bruker mindre tid på søknaden og risikerer ikke å få utsatt behandlingen på grunn av en manglende underskrift eller andre småfeil, sier fagsjef Jens-Morten Søreide i Byggmesterforbundet.