Tolkningen kan koste dyrt dersom man ikke er oppmerksom. (Illustrasjonsfoto: Dag Solberg)

Pass på ny momsfelle

Hvis tolkningen fra Skattedirektoratet blir stående kan både kjøper og selger av bygg risikere å miste mva-fradrag, mener Skattebetalerforeningen.

Skattedirektoratet har i et fellesskriv til skattekontorene den 6.februar 2015 kommet med sin fortolkning av mva-reglene for utleiebygg som under oppføring blir overdratt til ny eier.

Dette vil gjelde både ved salg og fusjon, og som vi vil vise kan tolkningen komme til å koste dyrt dersom man ikke er oppmerksom.

Frivillig registrering

En som fører opp et bygg for utleie kan på visse vilkår registrere utleien frivillig i Merverdiavgiftsregistreret når leiekontrakter er inngått. Det betyr at utleier fortløpende kan kreve fradrag for inngående mva på kostnader til bygget, fordi bygget skal brukes av leietakere som er mva-pliktige.

Når bygget er ferdig oppført starter justeringsperioden, som er på 10 år. Hvis bygget senere i denne perioden overdras, må selger justere (betale tilbake deler av) tidligere fratrukket mva. Dette kan unnlates hvis den nye eieren overtar justeringsforpliktelsene.
Ikke registrert

Hvis bygget overføres før det er ferdig oppført, må eieren betale tilbake all fratrukket inngående mva. Dette kan unnlates hvis den nye eieren overtar plikten til å betale tilbake.

Det er imidlertid et vilkår at den nye eieren er mva-registrert i den terminen overdragelsen skjer.

Hvis overdragelsen av eiendommen skjer som ledd i fisjon til et nytt selskap, er problemet at det nye selskapet ikke er mva-registrert når overdragelsen skjer.

Den som startet oppføringen tar aldri bygget til bruk til utleie, og Skattedirektoratet mener forutsetningen for fradraget da blir brutt. I henhold til mva-loven § 9-7 må fradragsført inngående mva betales tilbake. Dette gjelder selv om den nye eieren overtar leiekontraktene, senere blir mva-registrert og bygget benyttes av avgiftspliktige leietakere.

 

To grupper

Bygg som overdras mens det er under oppføring eller ombygging, kan deles i to grupper. Den ene er bygg hvor leietakerne bruker bygget under byggeprosessen, og det andre er bygg hvor leietakerne ikke er flyttet inn under byggingen.

1) Bygg der avgiftspliktig leietakere er til stede mens byggetiltaket gjennomføres:

Selger har rett til å beholde fradrag for mva på byggekostnader som gjelder vedlikeholdsarbeider (ikke kapitalvare). Selger har også rett til å beholde fradrag for mva på byggekostnader som anses som kapitalvare, under forutsetning av at den nye eieren overtar tilbakeføringsplikten.

2) Bygg der det ikke er leietakere i lokalene mens byggetiltak utføres, men hvor det er inngått leiekontrakter slik at bygget er omfattet av utleiers frivillige registrering:

Selger har ikke rett til å beholde fradraget for mva på byggekostnader som gjelder vedlikeholdsarbeider (ikke kapitalvare). Selger har heller ikke rett til å beholde fradraget for mva på byggekostnader som anses som en kapitalvare.

Tilbakebetalingsplikten kan ikke overføres, fordi den nye eieren ikke er mva-registrert. Den nye eieren/de utfisjonerte selskapene kan kreve justert fradrag over en periode på 10 år.

Konklusjon

For bygg som er under oppføring kan resultatet bli at verken selger eller kjøper får fradrag for mva. Man bør derfor være forsiktig med å fisjonere et bygg som ikke er ferdig oppført.

Selv om Skattedirektoratet har utledet sin konklusjon ut i fra gjeldende regler, harmonerer konklusjonen dårlig med hensikten med fradragsreglene som er at næringsdrivende skal ha fradrag for mva.

Mva-reglene bør heller ikke være styrende for om man gjennomfører andre disposisjoner, som f.eks. fusjon/fisjon.

 

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *