Tilgjengelighetskrav fordyrer og debatteres

– Dette må ikke bli en debatt der boligbransjen opptrer som bakstreversk og sutrete, advarte administrerende direktør Magnus Hvam i Skanska Bolig i Aftenposten i februar.

Da hadde debatten om ekstrakostnadene for myndighetskrav om økt tilgjengelighet og nye energikrav gått siden i fjor høst, og gjennom vinteren og våren bølget den fram og tilbake mellom ulike bransjeaktører, forskningsmiljøer og boligminister Liv Signe Navarsete.

Det grunnleggende spørsmålet er om vi alle skal få velge fritt hvor vi vil bo, eller om den retten skal forbeholdes oss som er funksjonsfriske i dag, og ikke gjelde for dem som for eksempel er bundet til en rullestol.

Pengegaloppen

Det er administrerende direktør Baard Schumann i Selvaag Bolig som har frontet motstanden mot de nye myndighetskravene om universell utforming og lavere energiforbruk. Han har hevdet at de økte kostnadene særlig vil ramme unge og enslige på boligmarkedet, som etterspør de minste og rimeligste boligene. Det er også disse boligene som vil få de største kostnadsøkningene med de nye myndighetskravene, påpeker han.
Men hvor mye dyrere boliger får vi med de nye kravene? I et debattinnlegg i Aftenposten i februar i år anslår Schumann at kravene om universell utforming og nye energikrav vil føre til at nye boliger blir minst 200.000 kroner dyrere enn i dag. I en pressemelding fra Selvaag måneden etter forklarer Schumann at «enkelte leiligheter på 46 kvadratmeter i blokker på mellom tre og fem etasjer, vil bli 430.000 kroner dyrere å bygge.» Beløpet omfatter kostnadene for universell tilgjengelighet med 211.000 kroner, mens resten tilskrives energiforskriftene.

I et intervju med Aftenposten i april er totalkostnadsøkningen kommet opp i nær 600.000 kroner, men nå er det også trukket inn kostnader for økt byggetid, økt prosjektering og flere stikkontakter. Krav til tilgjengelighet alene beløper seg nå til 264.000 kroner i økte kostnader. Noe detaljert regnestykke for disse sprikende anslag er ikke presentert.
I et svar til Schumanns første debattinnlegg skriver statsråd Liv Signe Navarsete:
– Schumann har eit snevert perspektiv, men eit romsleg reknestykke.
På det tidspunktet lå beløpet på «kun» 200.000 kroner.

Små tilpasninger

På Løren i Oslo bygger Skanska flere hundre nye boliger i tett blokkbebyggelse. Her har entreprenøren bygd små leiligheter på 38 og 30 kvadratmeter etter de gamle forskriftene, men likevel oppfylt de nye kravene om tilgjengelighet. Med små, enkle og rimelige grep som å erstatte skapet under servanten på badet med en benkeplate og sette inn en skyvedør inn til soverommet på hver side av dobbeltsengen, går det greit å ta seg fram i rullestol.

På Løren i Oslo har Skanska bygd rullestoltilgjengelige boliger helt ned i 30 kvadratmeter, etter de gamle forskriftene, og med minimale tilpasninger.

– Ni av ti leiligheter kan bygges med minimale justeringer for å tilfredsstille kravene. Utfordringene gjelder de minste leilighetene, sier Magnus Kvam i Skanska. Han peker på at det er flere enn rullestolbrukere som trenger den ekstra plassen, for eksempel for å kunne sette fra seg en barnevogn i entreen. Frydenbergprosjektet til Skanska er tegnet av arkitekt Morten Longum, som selv demonstrerte for Aftenposten at det var mulig å ta seg rundt i leiligheten i rullestol.

0 – 40.000 kroner

Kommunal- og regionaldepartementet fikk Sintef Byggforsk til å se nærmere på kostnadsøkningen de nye kravene til universell utforming fører til. Sintef Byggforsk har brukt fem planløsningseksempler og sammenlignet endringen fra den gamle Tek97 med den nye Tek10. Denne sammenligningen bekrefter ikke bransjens bekymring om kostnadsøkning. Tvert imot sier rapporten at alle krav kan innpasses i fire av eksemplene, kostnadsøkningene er små, fra null til 40.000 kroner, og arealøkningen er beskjeden der det i det hele tatt er nødvendig å øke arealet.

Rapporten avslører også at trolig et flertall av småboligene bygd etter 1998 neppe oppfyller kravene i Tek97 om innpassing og tilgjengelig toalett. Dermed kan sammenligning av kostnader mellom eksisterende bygg og nye bygg etter kravene i Tek10, bli helt feil, fordi mange av de bygde boligene ikke engang er bygd etter kravene i Tek97. Hele rapporten på 30 sider kan lastes ned fra departementets nettsider.

Et samfunn for alle

I dag kan en person i rullestol bare bruke syv prosent av norske boliger. Fordi statistikken er usikker, er den faktiske andelen sannsynligvis lavere, helt ned mot fire prosent, heter det i Sintefrapporten. Samtidig har mange funksjonshemmede lav trygdeinntekt, og kan derfor ikke etterspørre noe annet enn småboliger. Derfor bør krav til nybygg, og særlig småboliger, være minimumskrav for å avhjelpe funksjonshemmedes mulighet til å skaffe seg en egen bolig, heter det i rapporten. Spesialboliger vil gi et «sorteringssamfunn», påpeker forskerne.
I Stolthetsparaden 2011 på Karl Johans gate i Oslo 18. juni feiret funksjonshemmede sin selvfølgelige plass i samfunnet. Flere av parolene gikk på behovet for å bestemme selv på livets mange områder, og et av dem var krav om å få eie sitt eget hjem. Like plikter og like rettigheter lød hovedparolen i paraden som ble arrangert av Uloba, Norges Handikapforbund og Norsk Forbund for Utviklingshemmede.

Hvorfor høy boligpris?

Selvaag Bolig, sammen med Obos og andre aktører, har pekt på høy pris for boligkjøperne, særlig de unge med svak økonomi, som bakgrunn for sin motstand mot innføringen av de kostnadskrevende kravene, krav som de likevel mener er fornuftig hver for seg, hadde de bare ikke kommet alle på en gang. Besparelsene for samfunnet i form av redusert behov for omsorgsboliger har kommet lite fram i debatten. Eller at eldre slipper å flytte fra sitt eget hjem når de kan få behov for hjelpemidler som rullestol eller gåstol på eldre dager.

Men er boligprisene for høye? Markedet synes det ikke er for dyrt å kjøpe bolig, for salget går strykende, og de minste går først og til høyest kvadratmeterpris. Og kunne prisene vært lavere? På Boligkonferansen i mai, i regi av en av kritikerne av de kostnadsdrivende myndighetskravene, Boligprodusentenes Forening, mente sjeføkonom Harald Magnus Andreassen at boligprodusentene ikke måtte skylde for mye på myndighetene, men heller se på egne kostnader.
– Dere vil nok kanskje si at myndighetenes rullestolkrav har skylda, men jeg tror det skyldes strukturelle forhold i bransjen, mente Andreassen.
Han viste til at mens produktivitetsveksten for fastlandsnorge har økt med 2,6 prosent, har produktivitetsveksten for byggebransjen kun økt med 1,3 prosent.
På samme konferanse etterlyste statssekretær Dag-Henrik Sandbakken i Kommunal- og regionaldepartementet dokumentasjon på bransjens beregning av ekstrakostnadene ved de nye kravene.
Etterlysningen sendes med dette videre til Selvaag Bolig og Obos.

 

Opplæring

Selv om Baard Schumann flere ganger påpeker at verken departementet eller Sintef Byggforsk har bygd noen boliger, mens Selvaag Bolig bygger 1.000 boliger i året, bør han kanskje likevel ta imot tilbudet som Sintefrapporten foreslår, et tilbud om et opplæringsprogram som vil lette arbeidet med å utvikle tilgjengelige boligløsninger som også er rimelige. Slik kan kanskje Selvaag bygge nye 1.000 boliger etter de nye forskriftskravene hvert år framover, og likevel tjente penger på det.
Det er 55.000 rullestolbrukere og 330.000 bevegelseshemmede i Norge, nevner Schumann i sitt debattinnlegg. Har Schumann innhentet deres synspunkter?

Dag Solberg er journalist i Byggmesteren.

Artikkelen er hentet fra Byggmesteren nr 8-11.

Les også Selvaag Boligs svar: Diskriminerende forskrifter

Selvaag Bolig: Økte kostnader ved nye forskrifter

 

Selvaag Bolig: Endrede rammebetingelser siden 1997

 

En kommentar til “Tilgjengelighetskrav fordyrer og debatteres

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert.