Innføringen av NITO´s nye boligsalgsrapport er nå bare noen måneder unna. Takstmenn over hele landet har kurset seg gevaldig opp i bruk av rapporten og instruksene, eiendomsmeglerne gleder seg og boligmarkedet svinger som alltid fredelig opp og ned.
Kost og nytte
Men om kort tid får takstmennene nye instrukser og en meget omfattende rapport som vil gi boligkjøpere- og selgere et helt annet innsyn i boligens kvalitet. På godt og vondt.
For hvem skal si hva en mangel virkelig koster? Og er det ikke akkurat spesifiseringen av reelle kostnader i rapporten som vil være et stort skritt frem for omsetingen av boliger?
Byggmesteren møtte Vidar Aarnes, bygningsingeniør i NITO Takst, for å høre mer om hva den nye rapporten kan bety for omsetningen og vurderingen av boliger.
Rapporten tilstandsvurderer alle tekniske deler av boligen, grundig. Mangler graderes fra 1 til 3, og standarden påpeker at takstmann skal gi et estimat for hva det vil koste å utbedre.
B: Hva skriver en takstmann om en Grad 3 mangel i rapporten?
Vidar Aarnes: – Her er det åpnet opp for å gi en pris på hva disse tiltakene koster. Men rapporten er ikke helt endelig på det punktet. Det er mulig at vi leverer en endelig rapport hvor det ikke blir prising av tiltakene. På dette nivået kan det rett og slett bli for komplisert. Man har jo ikke åpnet opp vegger eller gjort en grundig nok jobb .
Man klarer å registrere symptomene, men det er ikke alltid at årsaken er like opplagt, og det er også en kostnadsside ved å prise tiltak. Så det er litt usikkert om den endelige rapporten inneholder prising av tiltak.
B: Å prise blir i så fall ikke enkelt..
A: – Det vil kreve sin mann i mange tilfeller. Det er ofte en vanskelig beskrivelse, hvordan man skal gjøre tiltaket utifra beskrivelsen av tilstanden. Der hvor tilstandsrapporten gir en tilstandsgrad 2 eller 3, så er takstmann pålagt å beskrive hvordan man utbedrer dette her. Men NS standarden legger føringer for at det skal prises.
Intervallet
A: – I de tilfeller du setter en treer i tilstandsgrad (at her må det gjøres tiltak), skal du også prise hva det koster å få den bygningsdelene tilbake til null eller en, altså uten de symptomene som ga en treer.
– Er det et bad som får en treer på grunn av manglende membran rundt sluket, så skal du altså bytte den membranen. Du må bygge nytt bad i prinsippet for å få den bygningsdelen tilbake til null, og prisingen av dette skal ifølge standarden gis i et intervall.
– For eksempel fra et hundre til to hundre tusen, avhengig av hva slags kvaliteter på badet og hvor omfattende du vil gjøre dette. Ved riving oppdages for eksempel omfanget av skaden.
– Så det er da meningen å prise dette i et intervall, men det som ligger i standarden er at du skal prise teknisk verdi, gjøre fradrag for eldre slitasje og så skal du i tillegg oppgi reparasjonskostnader for alle treere. Det ligger i standarden.
B: Prisene på mange tiltak varierer jo også geografisk?
A: – For eksempel ser du symptom på en fuktskade bak membranen. Da skal du oppgi et tiltak for det. Men det er jo mange måter å utbedre dette på: mange jobber med lokal utbedring, som har kompetanse på det. Mens i andre deler av landet så blir ikke sånt utbedret, for det er ikke firmaer som gjør det. Derfor er vi litt tilbakeholdne med prisingen.
B: Vil dere vente og se?
A: – Den nye rapporten innføres ikke som følge av et pålegg fra myndighetene. Dette er rett og slett oss i bransjen som sier at nå skal vi ha dette på alle eiendommer. Det er en frivillig ordning og derfor må vi tilpasse oss ordningen slik at det er praktisk gjennomførbart. Så selv om standarden sier at tiltakene skal prises, må vi la det bli gjennomførbart også. Derfor er det mulig at den posten blir borte.
Enighet
B: Mange boligselgere vil vel være uenige i takstmannens prisanslag?
A: – Ja, men takstmannen skal jo ha den kompetansen til å kunne si kostnaden ved tiltaket. Men i en god del tilfeller ser vi at det er så vanskelig å prise uten at du har full oversikt. Vi har eksempler der; jeg så for en stund siden en stor skade på en støttemur der vi fikk to grunnentreprenører til å gi hver sin pris på reparere støttemuren. Og den ene sier hundre tusen kroner, og den andre sier halvannen million. Og begge var fagpersoner innen støttemurer. Nå ville den ene ha med spunting og arbeider med skråningen ved huset, mens den andre mente han klarte det uten de tiltakene.
I slike tilfeller skal takstmannen da si noe om denne støttemuren på en sånn befaring – uten grundigere undersøkelser.
Færre tvister?
B: Flere har spådd at den nye rapporten vil redusere antallet tvister i rettsvesenet?
A: – Jeg har prøvd meg på et tall overfor Protector forsikring: Jeg har sagt til de at antall reklamasjoner reduseres med 50 prosent. Jeg tror det i forhold til de sakene jeg ser.
– Mange tror jo at man kan klage på alt mulig, kjenner ikke lovverket godt nok og klager kanskje på forsikringsselskapene fordi, for mange kan det virke brutalt at de sakene hvor hverken kjøper eller selger kan lastes for at det er en feil, altså at selger har ikke skjult noe, så dukker det opp en uforutsett feil. Her kan dette med 5 prosent av kjøpesummen virke som mye penger, men det er jo det som skal til for at de skal få igjennom en mangel. Det er det høyesterett har sagt at vesentlig mangel er.
Eierskiftet
B: Vil rapporten få betydning for eierskifteforsikringer?
A: – Ja de har jo idag en reduksjon i premiene sine ved en tilstandsrapport. Det tar nok noen år før dette merkes, for alle klagesaker dukker jo ikke opp samtidig med salget, de har jo fem år på seg på å reklamere. Det går nok noen år før vi ser hvordan endringene matrialiserer seg. Men fylles den ut riktig og instruksen følges så skal antall reklamasjoner gå vesentlig ned.
Hvem skyldes?
B: Men tvistene flytter kanskje til andre områder istedet?
A: – Tvister vil det fremdeles være. Det kan jo være at det blir flere reklamasjoner på takstmennnene.
B: At budbringeren får skylda er jo ikke noe nytt..
A: – Nei, for dette er jo mye mer omfattende for takstmann. Er han grundig og går igjennom hele instruksen så skal egentlig hele boligen utredes, bortsett fra det som er inni vegger og tak, som er en utfordring. Vi borrer nå huller, skal gjøre det på baderommene og utforede kjellervegger. Når det gjelder utforede kjellervegger og oppforede gulv så skal det gjøres minimum to hull sier vi.
– Men det er klart at det kan være fuktskader på andre siden av huset som vi ikke fanger opp med våre hull. Skal du være helt sikker så må du borre mange hull og det blir for omfattende, så vi skal utifra vår erfaring velge det stedet i huset som erfaringsmessig er mest utsatt, gjerne der hvor terrenget er på det høyeste.
– Men det kan selvfølgelig også være fukt et annet sted i huset. En feil på drenasjen som gjør at det kommer inn et annet sted, eller at grunnmursplasten ikke er ført med overlapp et sted – en skjøt som ikke gjort skikkelig.
Mere jobb for fagfolk?
B: – Tror du vi får en vekst i rehabilitering av tekniske mangler før boligsalg på grunn av rapporten?
A: Jo flere feil vil nok oppdages forut for boligsalget som et resultat av rapporten, det er helt sikkert. Som en følge av det kan det jo være at flere pusser opp – at noen velger å gjøre utbedringer og tiltak.
Kurser for fullt
B: Det er spådd en stor etterspørsel etter nye takstmenn på grunn av rapporten. Hvordan går kursingen av takstmennene som allerede er i bransjen?
A: – Vi har fremdeles flere igjen for å nå målet vårt. Men vi er fornøyd med de kursene som er avholdt – vi har Veritas som sertifiserer takstmennene som begynner med den nye salgsrapporten,
– Veritas er som sådan en uavhengig instans som tar oss opp til eksamen, og vi har fått strykprosenten til de ulike forbundene. Vi i NITO er veldig fornøyd med kursingen som er avholdt og kompetansen. Andre takstorganisasjoner har nå 35 % høyere strykprosent enn NITO Takst.
– Det er ganske strengt for de takstmenne som stryker, for alle eiendommer skal jo etterhvert gjennomgås med rapporten. Har du jobbet som takstmann i mange år og så stryker på denne eksamen, så mister du egentlig jobben din! Da er du ikke kvalifisert til å avholde denne type tilstandsrapport. Det er mange som ikke tenker på hvor strengt det er.
– Men de må da tilbake på skolebenken igjen og lære seg opp igjen før de kan begynne på nytt. Det er bra at vi hever kompetansenivået, men samtidig er det strengt.