Det tar nå i snitt rundt 5,5 år å få regulert et boligprosjekt i Norge. Det er 2,5 år mer enn for bare ti år siden.
Mer ansvar – og mer risiko
De siste 20–25 årene er ansvaret for utvikling av boligområder gradvis flyttet fra det offentlige til private utbyggere. Tidligere tok kommunene i større grad ansvar for vei, vann og avløp. I dag må utbyggerne finansiere dette selv – i tillegg til stadig flere krav som kommer underveis i prosjektene.
Resultatet er ikke bare dyrere boliger. Det har også gjort boligbygging til en høyrisikosport.
Mange tror store konsern dominerer boligbyggingen. I realiteten er det ofte små og mellomstore, lokalt eide byggmesterbedrifter som tar risikoen. Bedrifter med 10–50 ansatte som skaper arbeidsplasser og skatteinntekter i lokalsamfunnene sine.
For å få finansiering holder det ofte ikke lenger med pant i prosjektet. Mange Byggmestere må stille personlig sikkerhet eller pant i egen bolig for å kunne bygge.
Tid er blitt en kostnadsdriver
Samtidig vokser både rekkefølgekravene og tiden det tar å få prosjekter godkjent. Og tid er penger.
Tall fra SSB/KOSTRA viser at behandlingstiden for private reguleringsplaner i mange større kommuner nå ligger på rundt 5,5 år. I Oslo er snittet nær seks år, mens Bergen og Tromsø også ligger over fem år. Når prosjekter blir liggende i årevis til behandling, fortsetter renter og finanskostnader å løpe – og kostnadene havner til slutt hos boligkjøperne.
På papiret er høringsfristen tre måneder. I praksis kommer det ofte svar om at endelig uttalelse først vil foreligge seks til ni måneder senere. Mens saken ligger til behandling, løper renter, konsulentkostnader og øvrige finanskostnader videre.
Når kravene kommer etterpå
Et konkret småhusprosjekt på Østlandet fikk byggmesterbedriften først beskjed om at infrastrukturen var tilstrekkelig. Etter at grunnarbeidet var i gang, kom nye krav: høydebasseng for vannforsyning, fortau langs kommunal vei, omlegging av høyspentlinje, flomtiltak og ferdigstillelse av lekeplasser før innflytting.
Ekstrakostnadene endte på rundt 4,6 millioner kroner.
Ingen av kravene er nødvendigvis urimelige hver for seg. Problemet er summen – og at kostnadene ofte kommer etter at prosjektet er startet og ikke kan stoppes.
Regningen ender hos boligkjøperen
I tillegg kommer finanskostnadene. Et mellomstort boligprosjekt kan i dagens marked få renter og gebyrer på 15–25 millioner kroner over tre år. Forsinkelser i regulering og nye krav underveis gjør regningen enda større.
Hver ekstra måned i saksbehandling betyr økte renter som til slutt må legges inn i boligprisen.
Politikere over hele landet sier de vil gjøre det lettere for unge å komme inn på boligmarkedet. Da holder det ikke å snakke om flere boliger – man må også tørre å snakke om hvorfor boligene er blitt så dyre å bygge.
Men, det finnes løsninger
Når myndighetene setter en svarfrist på 12 uker, må den være reell. Det bør ikke være mulig å omgå fristen ved å varsle ytterligere behandlingstid.
I mindre distriktskommuner burde man også gi større ansvar til lokaldemokratiet. For mindre reguleringsplaner i sentraliseringsklasse 5 og 6 burde Statsforvalteren i større grad ha en rådgivende rolle, mens kommunestyret fikk det endelige ansvaret.
Det ville redusert behandlingstiden, spart millioner i finanskostnader og gjort det mulig å bygge billigere boliger i distriktene.
Til slutt
Så lenge politikere vedtar stadig flere krav, lengre prosesser og større risiko for dem som bygger, vil boligene fortsette å bli dyrere.
Det offentlige må i større grad være med å legge til rette for riktig infrastruktur, og være med å bidra med finansieringen av rekkefølgekrav.
Det er ikke markedet alene som priser folk ut av boligmarkedet.
Det er også politikken.