Når entreprisekontrakter inngås med private (forbrukere), finnes det lovgivning som regulerer partners rettigheter og plikter. Denne lovgivningen kan ikke fravikes ved avtale til skade for forbrukeren. I praksis innebærer dette at den juridiske reguleringen av slike avtaleforhold er relativt forutsigbar.
Når entreprisekontrakter inngås mellom profesjonelle parter, finnes det imidlertid ingen anvendelig lovgivning. Dette innebærer at avtalen alene regulerer partenes rettigheter og forpliktelser. I stor grad har partene avtalefrihet.
Om bruken av standardkontrakter
I de fleste tilfeller inngås avtaler mellom profesjonelle ved bruk av standardkontrakter. Dette er ferdigforhandlede avtaler som regulerer en rekke sider av kontraktsforholdet. Vanlige standardavtaler er NS 8405, NS 8406 og NS 8407.
Det er flere fordeler ved å bruke standardkontrakter. Dette sikrer en tilnærmet komplett regulering av partenes avtaleforhold. Videre er kontrakten fremforhandlet av komiteer med representanter fra både entreprenør og byggherresiden. Ofte omtales derfor disse standardkontraktene som balanserte. Kontraktene balanserer den risikoen hver side tar.
Misbruk av avtalefriheten
Partene står fritt til å avtale avvik fra hva som følger av standardkontraktene.
Ved motstrid går andre kontraktsdokumenter foran standardkontraktene. Eksempelvis vil bestemmelser i tilbudsgrunnlag gå foran standardkontrakten.
Det kan være gode grunner for å avtale slike avvik. I praksis ser vi imidlertid i utstrakt grad at slike avvik brukes av byggherrer for å flytte risiko over på entreprenøren. Dette kan innebære at entreprenøren påtar seg et langt større ansvar og risiko enn hva som ellers vil følge av standardkontrakten. Sagt med andre ord innebærer avvikene fra standardkontrakten at balansen i kontrakten forrykkes.
Eksempler på problematiske avvik
Det er enkelte typer problematiske avvik fra standardkontraktene som er gjengangere.
I utgangspunktet har byggherren risikoen for den prosjekteringen han har fått utført. Det skjer imidlertid relativt ofte at det i tilbudsgrunnlaget forutsettes at entreprenøren tar på seg ansvaret for feil også i den prosjekteringen byggherren har fått utarbeidet. Dette kan være meget problematisk for entreprenøren. For det første kan man i praksis ikke ettergå den utførte prosjekteringen i detalj før det avgis tilbud – risikoen for at det finnes feil i prosjekteringen som ikke oppdages, er derfor relativt høy. For det andre vil feil i prosjekteringens tidlige fase kunne få omfattende konsekvenser.
Et annet eksempel på avvik som er problematiske for entreprenøren, er overføring av risiko for grunnforhold. Vanskelige grunnforhold kan medføre både omfattende forsinkelse og store kostnadsøkninger i prosjektet, så overføring av risikoen for grunnforholdene innebærer en betydelig risiko for entreprenøren. I praksis vil entreprenøren aldri igangsette grunnundersøkelser før tilbudet eventuelt blir akseptert, så entreprenøren har liten mulighet til å vurdere denne risikoen.
En type avvik som ved første øyekast kan se relativt uskyldige ut, er endringer av betalingsbetingelsene. Eksempler kan være lengre betalingsfrister eller at entreprenøren plikter å utstede ny faktura – med ny betalingsfrist – ved den minste feil i faktureringen. Slike bestemmelser kan medføre at det hersker usikkerhet om entreprenørens krav på fremdriftsbetaling er forfalt, noe som igjen kan medføre at entreprenøren ikke er i posisjon til å stanse egne arbeider. Retten til stans ved manglende betaling kan være et effektivt middel for å oppnå oppgjør, og en svekkelse av denne retten kan være svært negativt for entreprenøren.
Følg med før signering
Overføring av avvik fra standardkontraktene kan innebære betydelig risiko. Det er sjelden man i realiteten kan få betalt for en slik risikooverføring.
Det er viktig at entreprenøren er oppmerksom på hvilke kontraktsmessige avvik byggherren eventuelt legger opp til. Jo tidligere det tas opp at avvikene er uakseptable, desto lettere vil det være å få medhold i forhandlingene.
Generelt kan det sies at det sjelden er gode grunner for å avvike fra standardkontraktene og alle slike avvik bør bli møtt med betydelig skepsis fra entreprenørsiden.