Fire boligeiere i Åndalsnes har vunnet fram mot et lokalt byggmesterfirma etter en omfattende rettssak om setningsskader i et rekkehus. De får heve kjøpene i en dom som innebærer utbetalinger på nær 21,9 millioner kroner.
Boligene ble oppført i 2013 og 2014. Skadene er nå så alvorlige at de sakkyndige mener hele rekkehuset må fjernes for at fyllingen under bygget skal kunne bygges opp på nytt.
Boligeierne tapte først saken i Møre og Romsdal tingrett i november 2025. De anket, og 14. september kom Frostating lagmannsrett til motsatt resultat. Den enstemmige dommen gir boligeierne rett til å heve kjøpene.
Kommunen varslet om grunnen
Grunnforholdene var et tema allerede før byggingen startet. Tomten ligger nær jernbanen, og Jernbaneverket stilte krav om at arbeidene ikke måtte svekke stabiliteten mot jernbanen.
I februar 2012 skrev Rauma kommune til byggmesteren at det var indikasjoner på ustabile grunnforhold. Byggmesteren engasjerte Norconsult, som undersøkte grunnen og anbefalte blant annet masseutskifting til faste masser eller berg, komprimering og en skråning på maksimalt rundt 40 grader.
Norconsult presiserte samtidig at notatet ikke var geoteknisk prosjektering.
Byggmesteren spurte senere Norconsult om det var nødvendig med setnings- og bæreevneberegninger. Svaret var at normal fundamentering var tilstrekkelig dersom det ble brukt sprengstein av god kvalitet og denne ble grundig komprimert som beskrevet i notatet. Kommunen ga deretter byggetillatelse.
Byggmesteren mente vann var årsaken
I retten bestred byggmesterfirmaet at grunnarbeidet var hovedårsaken til skadene. Firmaet viste blant annet til undersøkelser fra NGI og Norconsult, som pekte på vann på avveie og utvasking av masser under fundamentene.
En tett drenskum, overvann fra området ovenfor boligene og lekkasjer fra en kommunal dam var mulige vannkilder. Byggmesteren viste også til at de alvorlige setningsskadene først ble oppdaget mange år etter at boligene var ferdige.
Firmaet avviste også at det hadde opptrådt grovt uaktsomt. Kommunen kjente til den krevende tomten, byggmesteren hadde innhentet grunnundersøkelsen kommunen etterspurte, hatt dialog med Norconsult og brukt et erfarent gravefirma. Kommunen hadde dessuten godkjent ansvarsrett og tiltaksklasse.
Det var enighet om at det skulle vært utført geoteknisk prosjektering. Byggmesterfirmaet mente imidlertid at manglende prosjektering ikke hadde forårsaket skadene.
Retten avviste vannforklaringen
Lagmannsretten kom til et annet resultat. Etter befaring og gjennomgang av de sakkyndiges vurderinger fant retten ikke grunnlag for at store vannmengder hadde vasket ut fyllingen. Retten mener hovedårsaken er stabilitetsproblemer som følge av mangelfullt grunnarbeid.
– Det foreligger store avvik fra vanlig god utførelse både med hensyn til prosjektering og utførelse, heter det i dommen.
Norconsult hadde anbefalt masseutskifting til faste masser eller berg. Under befaringen fant retten gamle trestubber i området mot jernbanen, noe den mener viser at massene ikke var skiftet ut som forutsatt. Skråningen var også brattere enn anbefalt, og undersøkelser viste at anbefalingen om sprengstein bare delvis var fulgt.
Det manglet dessuten dokumentasjon på hvordan fyllingen faktisk var bygget.
Uklart hvem som hadde ansvaret
Retten peker også på uklarheter om hvem som hadde prosjekteringsansvaret for grunnarbeidet.
I deler av byggesaken var gravefirmaet oppført som prosjekterende og utførende for grunn- og terrengarbeid. I en senere gjennomføringsplan sto byggmesterfirmaet som prosjekterende for nesten alle arbeider, mens gravefirmaet senere bare var oppført som utførende.
– Dette viser at det var svært utydelige ansvarsforhold, skriver lagmannsretten.
Retten viser til at ansvarlig søker skal sørge for at alle roller er belagt med ansvar. At kommunen hadde godkjent byggesaken, fritok ikke utbyggeren:
– Det har ikke betydning for aktsomhetsvurderingen at kommunen har gitt byggetillatelse. Det er tiltakshavers ansvar at reglene følges.
Grovt uaktsomt
Lagmannsretten mener den store og bratte fyllingen nær jernbanen tilsa tiltaksklasse 3. Samtidig understreker retten at heller ikke tiltaksklasse 2 ville fjernet kravet om geoteknisk prosjektering og uavhengig kontroll.
Byggmesterfirmaet argumenterte med at femårsfristen for reklamasjon for lengst var utløpt da setningsskadene ble meldt. Men lagmannsretten mener manglende prosjektering, utførelsen av fyllingen, de uklare ansvarsforholdene og skadepotensialet samlet utgjør et markert avvik fra forsvarlig handlemåte.
Retten karakteriserer derfor entreprenørens handlemåte som grovt uaktsom. Dermed gjelder ikke den ordinære reklamasjonsfristen. Retten kom også til at kravene ikke var foreldet.
Må ta boligene tilbake
Alle de sakkyndige var enige om at rekkehuset må fjernes for at fyllingen skal kunne etableres på nytt. Lagmannsretten mener manglene er så alvorlige at de fire boligkjøpene kan heves.
Dommen innebærer utbetalinger på minst 21,85 millioner kroner. Av dette er 11,4 millioner tilbakebetaling av kjøpesummene for de fire boligene. Til gjengjeld skal byggmesterfirmaet få boligene tilbake.
I tillegg må firmaet betale 6,57 millioner kroner i erstatning for tapt verdistigning og utgifter til sakkyndige, samt nær 3,9 millioner i sakskostnader fra tingretten og lagmannsretten. Forsinkelsesrenter, rettsgebyr og kostnadene til fagkyndige meddommere kommer i tillegg.
Dommen ble avsagt 14. september og kan ankes til Høyesterett.