Det er svært vanlig at næringseiendom eies gjennom aksjeselskap. Dette skyldes ikke minst muligheten til å redusere beskatning på gevinst ved salg av eiendommen og at transaksjoner ikke belastes med dokumentavgift. Dersom aksjonæren(e) vil selge eiendommen, erverver kjøper aksjene i selskapet.
Sikkerhet
Det at kjøper derfor erverver eiendommen indirekte (det er jo aksjeselskapet som juridisk sett eier eiendommen), gjør at det kan være mer utfordrende å skaffe lån eller sikkerhet for kjøpesummen. Kjøperen kan ikke pantsette eiendommen direkte, og pant i aksjene vil den som har forsøkt vite at banken i praksis stiller seg tvilende til som eneste sikkerhet.
Aksjeloven § 8-10 har, inntil endringen i 2013, stengt for at kjøper lar aksjeselskapet stille sikkerhet for oppkjøpsfinansieringen; «selskapet kan ikke stille midler til rådighet eller yte lån eller stille sikkerhet i forbindelse med erverv av aksjer eller rett til aksjer i selskapet eller selskapets morselskap.»
Endringer
I 2013 ble loven endret. Loven tar nå det motsatte utgangspunkt – aksjeselskapet kan gi kjøper av aksjeselskapet lån eller sikkerhet. Betydningen av lovendringen må imidlertid ikke overdrives.
Det er en forutsetning at selskapet yter bistand «innenfor rammen av de midler selskapet kan benytte til utdeling av utbytte».
De fleste eiendomsselskap har ingen slik fri egenkapital, og i hvert fall ikke av en størrelsesorden som gjør det i stand til å garantere for lån for kjøp av aksjene i selskapet.
Unntaket i dag
Forskrift om unntak fra aksjeloven § 8-10 og allmennaksjeloven § 8-10 (FOR-2007-11-30-1336) er derfor fortsatt høyst relevant.
Denne forskriften har betydd at eiendomsselskap – aksjeselskap hvis virksomhet utelukkende er å eie fast eiendom og drift av denne – forholdsvis enkelt kan stille eiendommen som sikkerhet for erverver av aksjene sitt lån.
Dette bidrar til å forenkle omsetningen av fast eiendom i Norge.
I tillegg til at selskapet må være et eiendomsselskap er de viktigste begrensningene at selskapet ikke har andre kreditorer enn den som finansierer kjøpet av aksjene i selskapet, at selskapet ikke har andre ansatte enn en daglig leder og at kjøper erverver samtlige aksjer.
Dessuten må avtalene om erverv og sikkerhetsstillelse inngås på forretningsmessige vilkår og prinsipper.
Det er dermed ingen vektige grunner til å ha betenkeligheter knyttet til unntaket forskriften innebærer fra asl. § 8-10.
Vurderer oppheving
I Nærings- og fiskeridepartementet, (som er tildelt ansvaret for aksjelovgivningen), vurderes det om forskriften nå bør oppheves. På spørsmål opplyste departementet at det medgår ikke ubetydelige ressurser til å behandle søknader om dispensasjon fra § 8-10.
Departementet har myndighet til å gi dispensasjon fra § 8-10 ved enkeltvedtak, i tillegg til ved forskrift.
Mange vil ha dispensasjon
På grunn av verdien av å slippe unna regimet til § 8-10 er det trolig mange selskaper som forsøker å få slik dispensasjon, når de ikke passer inn i forskriftens definisjon av «eiendomsselskap». I praksis vil selskap som eier eiendom, ofte også drive eiendomsutvikling eller annen verdiskapning.
Tanken er antakelig at dersom man opphever forskriftsunntaket vil en enklere kunne avslå søknader om dispensasjon.
I tillegg kommer en viss usikkerhet i departementet knyttet til om forskriften er i strid med gjeldende EU-direktiver.
Viktig for næringseiendom
Det er uansett påfallende at departementet sysler med tanken om å oppheve forskrift til § 8-10 all den tid dets departementale forgjenger, Nærings- og handelsdepartementet, i sin høringsuttalelse til den foreslåtte endringen av § 8-10 i 2013, mente at endring av § 8-10 ikke burde få konsekvenser for forskriften.
I proposisjonen er Nærings- og Handelsdepartementet sitert på følgende vis:
«Etter vår vurdering er forskriften som trådte i kraft i 2007 blitt en vesentlig rammebetingelse ved kjøp av næringseiendom i Norge. […] Etter vår oppfatning har reguleringen vært nyttig og positiv for aktørene, fordi forskriften ikke stiller krav om myndighetsbehandling og videre at den skaper forutsigbarhet for bransjen.
Det vil kunne oppleves som forholdsvis dramatisk dersom adgangen til å stille selskapets aktiva som sikkerhet, blir snevret inn. Vi mener at forskriften bør videreføres.»
Vurderes fortsatt
Per 9. april er forslag om oppheving av forskrift fortsatt kun på skissestadiet. Departementet har ikke tatt stilling til om forslag skal sendes på høring.
Departementet registrerer at det er et betydelig engasjement knyttet til spørsmålet, og understreker på forespørsel at man vil være nøye med å involvere næringsliv og andre berørte og interesserte, også før et eventuelt forslag om oppheving sendes på høring.
Artikkelforfatteren er advokatfullmektig i Advokatfirmaet CLP og denne artikkelen ble først publisert på EstateNyheter.no