Utgangspunktet er at nye boliger skal være uten mangler.
Kort sagt innebærer dette om at boligen skal være i henhold til avtalen, de opplysninger som er gitt og at den oppfyller de offentligrettslige krav – for eksempel at byggeforskriften er fulgt.
Vi har tidligere skrevet om hvilke mangler som kan påberopes ved kjøp av ny bolig.
Feil ved oppmåling
I praksis er det imidlertid relativt vanlig at det oppdages større og mindre avvik fra dette – altså at det er mangler. Utgangspunktet er at selger har både rett – og plikt – til å rette slike mangler. Denne plikten er utslag av prinsippet om at avtaler skal oppfylles etter sitt innhold. Kjøperen har i utgangspunktet krav på en ytelse uten mangler.
Saken for Høyesterett gjaldt kjøp av en ny enebolig med tilhørende tomt. En av entreprenørens underleverandører hadde gjort feil ved utstikkingen – altså oppmålingen og markeringen av husets plassering. Feilen medførte at entreprenøren bygget huset på et annet sted enn hva som var avtalt.
Samlet utgjorde feilplasseringen litt over 4 meter. Det var altså ikke tvilsomt at feilen var tilstrekkelig alvorlig til å være en mangel.
Prisavslag
Det er et faktum at byggeprosjekter er enklest å gjennomføre i en bestemt rekkefølge. Hvis man skal bytte parkett i et bygg som er ferdig, kan dette eksempelvis medføre at man både må fjerne lister og liste på nytt. Hvis feilen ligger lengre inn i konstruksjonen kan dobbelt-/trippelarbeidet bli langt mer omfattende.
I tillegg kan det være dyrere om man må leie en lang rekke ulike fagfolk til å gjøre små oppgaver – enn det er når disse får arbeide planmessig på det større prosjektet.
Kostnaden ved retting kan derfor bli uforholdsmessig høy målt opp mot den betydningen mangelen har for kjøperen. I slike tilfeller åpner loven for at kjøper i stedet kan få et prisavslag som tilsvarer verdireduksjon som mangelen medfører. Dette innebærer at kjøper må akseptere ikke å få en mangelfri bolig dersom rettekostnadene vil være uforholdsmessig høye.
På den andre siden skal kjøper ikke være økonomisk skadelidende. Dette innebærer at prisavslaget som hovedregel skal tilsvare reduksjonen i markedsverdien.
I saken for Høyesterett var partene enige om at det ville være uforholdsmessig kostbart å rette mangelen da denne ble oppdaget. Byggingen var godt i gang da det ble oppdaget at huset var feilplassert. Kjøperen kunne derfor ikke kreve retting, og måtte nøye seg med et prisavslag.
Hva hvis mangelen ikke har betydning for markedsverdien?
I enkelte tilfeller kan det imidlertid være på det rene at det foreligger en mangel, men det kan ikke påvises noen verdireduksjon.
Oppfyllelsen er klart nok ikke samsvar med det som var avtalt, likevel vil kjøperen ikke få noen kompensasjon ved et prisavslag utmålt etter hovedregelen.
Feilplasseringen av huset som Høyesterettssaken gjaldt hadde eksempelvis ikke noen negativ betydning for markedsverdien til huset.
Minimum: Entreprenørens besparelse
Prisavslaget skal minimum settes til den besparelse som entreprenøren har hatt ved den mangelfulle utførelsen. Når kjøperen ikke har fått den ytelsen som var avtalt er det i det minste rimelig at besparelsen dette avviket har medført til også skal tilfalle kjøper – og ikke parten som er ansvarlig for feilen.
I den aktuelle saken for Høyesterett hadde imidlertid feilplasseringen av huset heller ikke ført til noen besparelse for entreprenøren. Det kostet det samme å føre opp huset uavhengig av om det var plassert noen meter feil.
Kjøperne fikk likevel prisavslag
Situasjonen var altså at det var begått en klar feil av entreprenører. Kjøper kunne ikke kreve retting, og det kunne heller ikke utmåles prisavslag etter reglene om betydning for markedsverdi eller entreprenørens besparelse.
Høyesterett kom likevel til at det kunne utmåles et skjønnsmessig prisavslag basert på at mangelen representerte en verdireduksjon for de konkrete kjøperne. Feilplasseringen av huset hadde blant annet forpurret kjøpernes plan om plassering av garasje og hadde medvirket til et anstrengt naboforhold.
Flertallet i Høyesterett la blant annet vekt på at det var uheldig om en mangel ikke ble sanksjonert. Videre ble det ansett lite rimelig om en forbrukeren ikke skulle få noen form for kompensasjon til tross for at ytelsen rent faktisk var mangelfull.
Avgjørelsens betydning
Høyesteretts avgjørelse innebærer etter vår oppfatning at det ved kjøp av nye boliger i enkelte tilfeller kan kreves prisavslag for mangler hvor det ikke kan føres bevis for lavere markedsverdi objektivt sett eller besparelse for entreprenøren.
De fleste mangler som har betydning for kjøperne, vil også ha betydning for den generelle markedsverdien. Rekkevidden av avgjørelsen begrenses av derfor til mer spesielle tilfeller.
Det vil nok også være lettere å få medhold i krav om prisavslag på individuelt grunnlag om mangelen skyldes slurv hos entreprenøren.
Artikkelen er skrevet av advokat Eirik Gåskjønli i Bing Hodneland advokatselskap DA.