Alle byggearbeider skal ha en som er ansvarlig ovenfor bygningsmyndighetene for at tiltaket er utført i samsvar med gjeldende bestemmelser.
Privatrettslig ansvar ved pliktbrudd overfor kommunen
Den ansvarlige skal sørge for at arbeidet faktisk blir gjennomført på en faglig forsvarlig måte, i samsvar med byggetegninger og annet arbeidsgrunnlag og ellers innenfor lovbestemte krav.
Høyesterett har tidligere konkludert med at boligkjøpere kan få dekket erstatningskrav direkte av foretak som har påtatt seg ansvar som utførende eller kontrollerende overfor bygningsmyndighetene. Dette selv om det ikke er noe kontraktsforhold mellom boligkjøper og den ansvarlige.
Den ansvarlig utførende og kontrollerende har altså ikke bare ansvar overfor bygningsmyndighetene, men kan også ha et direkte erstatningsansvar overfor private parter som blir skadelidende som følge av den ansvarliges mislighold av dennes plikter etter plan- og bygningsloven.
Ved dom av 28. september i år har Høyesterett gjort en nærmere presisering i den ansvarliges privatrettslige ansvar:
Det er ikke lenger tilstrekkelig at det foreligger et grovt brudd på plikter overfor kommunen, det må også foreligge et kvalifisert skadeomfang (som i realiteten tilsier at feilen må være av en slik karakter at det kan gi grunnlag for heving av kjøpet).
Kort om dommen
Ansvarshavende sendte inn kontrollerklæring og ferdigmelding, og bekreftet at det ikke var avdekket «feil og mangler ved fagområder som hindrer ferdigattest». Kommunen utstedte deretter ferdigattest.
Etter at boligen var solgt og videresolgt, viste det seg at brannskillet mellom hybelleiligheten og resten av huset var brutt og at bygningen dermed var i strid med de tekniske kravene som følger av forskrifter til plan- og bygningsloven.
Dette ledet til at ferdigattest ble utstedt på uriktig grunnlag.
På vegne av siste boligkjøper tok eierskifteselskapet (Protector) ut søksmål mot ansvarshavende med krav om erstatning for brudd på den ansvarliges offentligrettslige forpliktelser.
Høyesteretts flertall kom til at en bredere avveining etter de alminnelige reglene om erstatning utenfor kontrakt ikke ga grunnlag for et erstatningskrav fra Protector mot ansvarshavende.
En «bredere avveining»
Flertallet i Høyesterett tok utgangspunkt i Bori-dommen av 2015, som avklarte to utgangspunkter:
For det første slås det fast at selv om pliktene for den ansvarlige etter plan- og bygningsloven i første rekke gjelder overfor tiltakshaveren og det offentlige, kan feil som den ansvarlige begår under utførelsen av sitt oppdrag, også gi grunnlag for ansvar overfor tredjemann.
For det annet innebærer dommen at den ansvarlige etter plan- og bygningsloven kan ha erstatningsansvar for slike feil etter reglene om erstatning utenfor kontrakt. Det gjelder selv om skadelidte også kan ha mulighet til å gjøre krav gjeldende overfor sin kontraktspart eller tidligere kontraktsledd etter kontraktsrettslige regler.
Det ble deretter sitert fra Bori-dommen og presisert at en vurdering om det er grunnlag for erstatning må «… bero på en bredere avveining, hvor tapssituasjonen, karakteren av pliktbruddet og de interesser som beskyttes og håndhevingssynspunkter vil inngå.»
Betydningen av kontraktssituasjonen
I den bredere avveining tok Høyesterett utgangspunkt i kontraktssituasjonen og hvordan kravet hadde oppstått. Det ble fremhevet at kravet var et regresskrav, og at kravet var nært knyttet til kontraktsforholdet som forelå ved salget av eiendommen fra andre til tredje eier.
Høyesterett la vekt på at en kontraktssituasjon der de faktiske og rettslige forholdene kan ha endret seg i de ulike avtaleforhold, er en annerledes situasjon enn i de tilfeller (som i Bori-dommen) der de skadelidende er første kjøpere av bygget.
Det spesielle her er at kontroll- og tillatelser blir gitt i forbindelse med salg av nye leiligheter og disse er en forutsetning for at kjøperne i det hele tatt kan flytte inn.
Uaktsomhetsvurderingen – det skal noe til
I den foreliggende sak var alle dommere enige om at ansvarshavende hadde begått et grovt brudd på sine plikter overfor kommunen. Han unnlot bevisst å opplyse i kontrollerklæringene at brannskillet var brutt, og at bygningen dermed var i strid med de tekniske kravene som følger av forskrifter til plan- og bygningsloven.
Dette ledet til at ferdigattest ble utstedt på uriktig grunnlag.
Det ble presisert at manglende oppfyllelse av regelverk som er utformet med sikte på brannsikkerhet, er generelt alvorlig. Flertallet la imidlertid vekt på at det var uklart om tidligere eiere var klar over at forskriftene ble brutt. Videre poengterte flertallet at bruddets karakter i forhold til de bygningstekniske reglene, som i dette tilfelle var knyttet til at huset ble bygget med en separat hybelleilighet.
Dersom de aktuelle rommene hadde blitt innlemmet som en del av huset for øvrig, ville det vært tale om én boenhet, og det ville ikke foreligget brudd på brannsikringskravene.
Det avgjørende i saken for flertallet var at det her var tale om bygningstekniske feil som lot seg utbedre ved relativt begrensede kostnader. Feilene var ikke av en slik karakter at de kunne gi grunnlag for et krav om heving av kjøpet, verken i det første eller andre salget.
Flertallet la til grunn at det i tillegg til brudd på de offentlige plikter også stilles krav om kvalifisert skadeomfang. Mindretallet mente dette spørsmålet holdes åpent og er del av vurderingen.
Konklusjonen er at den ansvarlige ikke kan holdes ansvarlig for enhver mangel, og at det kreves alvorlige bygningsmessige mangler for at ansvar kan gjøres gjeldende. Altså tilsvarende en situasjon der det er grunnlag for heving.
Dommens betydning for eldre byggesaker
Det er verdt å legge merke til at både Bori-dommen og den foreliggende får betydning for eldre byggesaker.
Dersom det påvises alvorlige bygningsmessige mangler og det er utvist klanderverdig opptreden fra den ansvarlige, kan det fremmes krav om dekning av utbedringskostnader. Dette også selv om det allerede er fremmet krav mot utbygger og/eller om utbygger er konkurs.
Det presiseres imidlertid at foreldelsesloven setter begrensninger i hvor «gamle» forhold det kan kreves erstatning for.
Konsekvenser
Dommen er avsagt med dissens 4-1 i Høyesterett. Et erstatningsansvar mot ansvarshavende må vurderes på grunnlag av en bredere avveining, hvor tapssituasjonen, karakteren av pliktbruddet og de interesse som beskyttes og håndhevingssynspunkter vil inngå.
Sagt på en annen måte så innebærer dommen at det både må foreligge et mislighold av ansvarshavende plikter i forhold til det offentlige og en feil som er av en slik art at den kan gi grunnlag for heving av kjøpet. Altså skal det en del til før private boligkjøpere vil nå fram med direktekrav mot selgers medhjelpere.
Etter Bori-dommen i 2015 var det mange som fryktet søksmål på grunn av ansvarsrett i både nye og gamle saker. Vår erfaring har imidlertid vært at det kun i et fåtall av tilfeller har vært relevant å kreve erstatning mot ansvarshavende på grunn av mislighold av offentligrettslige plikter.
Dette ofte på grunn av at det enten er mindre å bebreide i forhold til misligholdet på pliktene overfor det offentlige eller det at de faktiske feil og mangler har hatt begrenset økonomisk omfang – altså ikke vært tilstrekkelig store til at de har kommet over den terskelen Høyesterett allerede omtalte i 2015 dommen.