Et eierseksjonssameie/boligsameie er et tingrettslig sameie som lignes etter bruttometoden. Et boligsameie er ikke eget skattesubjekt – det er sameierne som sådan som skal tilordnes og beskattes for sin del av sameiets inntekter og kostnader.
Boligsameier bruttolignes
Ligning etter bruttometoden innebærer at sameierne skal tilordnes sin forholdsmessige andel av sameiets formue/gjeld og inntekter/kostnader. For eksempel vil sameieren skattlegges for sin andel av sameiets utleieinntekter, renteinntekter og gevinst/tap ved realisasjon av sameiets eiendommer. Resultatets tas med ved ligningen for hver sameier sammen med sameierens øvrige formue og inntekt fra andre kilder.
Hovedregel: Salg fellesarealer er skattepliktig for sameierne
Sameierne i et eierseksjonssameie/boligsameie eier en ideell andel i sameiets bygningsmasse. Den ideelle andelen omfatter den enkelte sameiers boenhet og fellesareal, eventuelt annen eiendom som sameiet eier.
Når sameiet selger arealer som tidligere har inngått i sameiets fellesarealer, anses den enkelte sameier for å ha realisert sin ideelle andel av fellesarealet. Gevinsten vil i utgangspunktet være skattepliktig, og tilvarende vil tap være fradragsberettiget for sameieren. Gevinsten/tapet beregnes ut fra den enkelte sameiers forhold.
Når sameiet selger deler av sin eiendom, for eksempel ubebygde tomtearealer, eller loftarealer seksjoneres og selges til utbygger, vil sameierne i utgangspunktet være skattepliktig for gevinsten. Gevinsten skal lignes på sameiernes hånd etter deres forholdsmessige andel i sameiet (eierbrøk).
Når sameiet selv forstår utvikling, bygging og salg av arealer i sameiets eiendom, oppstår særlige spørsmål om den skattemessige behandlingen.
Unntak: Skattfritak for salg av egen bolig
Selv om utgangspunktet er at gevinst ved salg av sameiets fellesarealer er skattepliktig hos sameierne, kan gevinsten være skattefri for den enkelte sameier dersom det aktuelle arealet har en tjenende funksjon for sameierens bolig, og vilkårene om skattefritak for salg av egen bolig er oppfylt.
Unntaket kommer til anvendelse dersom seksjonseieren har eid sin leilighet i mer enn ett år når realisasjonen finner sted eller avtale, og seksjonseieren har brukt leiligheten som egen bolig i minst ett av de to siste årene før realisasjonen.
Arealet må ha en tjenende funksjon
For at skattefritaket skal komme til anvendelse, er det et vilkår at det arealet som selges har hatt en såkalt «tjenende funksjon» for sameierens boligdel.
Ikke alt fellesareal i sameiet vil anses å ha tjenende funksjon og dermed komme inn under skattefritaket for salg av egen bolig.
Hvorvidt det aktuelle arealet har tilstrekkelig tilknytning til beboelsesleilighetene til at arealet har en tjenende funksjon, beror på en konkret vurdering i det enkelte tilfelle.
En tjenende funksjon er typisk en funksjon som boligdelen ikke har selv, men som har en mer eller mindre nødvendig funksjon for leiligheten som leiligheten ikke selv kan tilby i tilstrekkelig omfang. Ved vurderingen er det naturlig å ta utgangspunkt i spørsmålet om leiligheten totalt sett ville fungert like tilfredsstillende for eierens eget boligbehov uten det tilliggende arealet.
Det er også normalt en forutsetning for at arealet kan anses som en tjenende funksjon at det følger med ved salg av leiligheten. Typiske eksempler vil være boder på loftet, eller i kjelleren, og vaskekjeller som benyttes av beboerne. Også garasje/garasjeplass vil være omfattet.
Dette innebærer at salg av kjeller- eller loftsarealer som følger leilighetene ved salg, og som brukes av sameierne, normalt vil omfattes av skattefritaket for salg av egen bolig.
Som konkrete eksempler på grensedragningen, kan nevnes en bindende forhåndsuttalelse avsagt av Skattedirektoratet 29. mai 2012 (BFU 13/12) der Skattedirektoratet la til grunn at salg av et fellesareal som besto av to rom, som dels ikke var benyttet av sameierne, og dels var benyttet til næringsformål (lager for en forretning) ikke kunne anses for å ha en tjenende funksjon for den enkelte beboers bruk av leiligheten som bolig. Gevinst ved salg av arealet kom derfor ikke inn under skattefritaket for salg av egen bolig.
Skattedirektoratet har videre lagt til grunn at et en vaktmesterleilighet som sameiet eier ikke har slik nær og direkte tilknytning til den leiligheten som den enkelte sameier faktisk bebor, at gevinsten omfattes av skattefritaket.
Opphør av tjenende funksjon
Dersom den bruksmessige tilknytningen til beboelsesleilighetene opphører, medfører det normalt at fellesarealet ikke lenger anses for å ha en tjenende funksjon for sameiernes boliger. Dersom for eksempel vaskekjelleren blir stengt for bruk av sameierne og leies ut som lager, vil den tjenende funksjonen normalt anses for opphørt.
Selger sameiet senere vaskekjelleren, vil gevinsten ikke gå under skattefritaket for salg av egen bolig.
Påbygging/ombygging i et boligsameie
Gevinst ved salg av fellesarealer til en utbygger vil altså kunne være skattefri for den enkelte sameier etter reglene om skattefritak for gevinst ved salg av egen bolig. I slike tilfeller vil det være utbyggeren som foretar utbyggingen for egen regning og risiko, og som vil bli skattepliktig for eventuell gevinst ved salg av det ombygde arealet/seksjonen til ny eier.
Dersom sameiet står for utbygging av for eksempel tørkeloftet i egen regi, og deretter selger de nye seksjonene til nye sameiere, blir den skattemessige behandlingen straks litt mer komplisert.
Et slikt byggeprosjekt kan i det konkrete tilfelle blir å anse for næringsvirksomhet, og vil da medføre at sameiet skatterettslig defineres som ansvarlig selskap. Utdelinger fra et deltakerlignet selskap skattlegges etter deltakermodellen. Samlet vil marginalskattesatsen dermed øke til ca. 50 %.
Eksempel fra virkeligheten
I en bindende forhåndsuttalelse avsagt av Skattedirektoratet 23. februar 2009 (BFU 04/09) ble det lagt til grunn at planlegging, bygging og salg av tre leiligheter på taket (som var benyttet som felles takterrasse) i et boligsameie var næring.
Etter direktoratets oppfatning var igangsettingen av prosjektet oppstart av virksomhet, og sameiet var dermed skatterettslig et ansvarlig selskap der sameierne var deltakere. Sameierne ble ansett for å ha overført sin ideelle andel av retten til å bygge på taket til det ansvarlige selskapet.
Siden taket var et yttertak for hele bygningen ble det ansett som del av den enkelte sameiers leilighet (taket hadde en tjenende funksjon for leilighetene), og Skattedirektoratet la til grunn at gevinsten ved overføringen av byggeretten til det ansvarlige selskapet gikk under skattefritaket for egen bolig for de sameierne som oppfylte vilkårene til eier- og brukstid.
Overskuddet som det ansvarlige selskapet oppnådde ved byggingen og salg av leilighetene gikk imidlertid ikke inn under skattefritaket, og var skattepliktig hos den enkelte sameier etter de ordinære beskatningsreglene for deltakerlignet selskap og deltakermodellen.
Fastsettelse av skattepliktig gevinst
Dersom arealet som selges ikke har en tjenende funksjon for sameiernes boligdel, eller det har en tjenende funksjon, men kravene til eier- og brukstid ikke er oppfylt, må det beregnes en skattepliktig gevinst eller etter fradragsberettiget tap ut fra den enkelte sameiers eget forhold.
Har sameiet solgt tørkeloftet der sameierens andel av vederlaget er 1 000, og sameierens inngangsverdi på sin ideelle andel av tørkeloftet anses for å være 800, vil denne sameieren ha en skattepliktig gevinst på 200. Det kan etter omstendighetene være vanskelig å finne hva som er korrekt inngangsverdi på den ideelle andelen i det solgte arealet siden fellesarealet normalt ikke prises særskilt ved kjøpet av leiligheten.
Artikkelen ble først gjengitt på Hegnar.no