Uenighet mellom byggherre og entreprenør er ikke så uvanlig, og Høyesterett har nå nylig behandlet en sak der premissene for gjennomføringen av hevingsoppgjøret ble behandlet. (Illustrasjonsfoto: Byggmesteren)

Høyesterett avgjorde hevingsoppgjør

Klargjørende dom om rettslige strukturer og grensene for hevingsoppgjør ved mangelfull ytelse fra entreprenør.

Bestemmelsene som regulerer hevingsoppgjøret etter bustadoppføringsloven (buofl.) er kompliserte, skriver adokatene i Haavind.

I en nylig avsagt avgjørelse fra Høyesterett, klargjøres hevingsoppgjøret for kontraktsforhold hvor en forbruker har engasjert en entreprenør til å oppføre en bolig på egen grunn (buofl. § 1 første ledd bokstav a).

Høyesterett kom til at hevningsoppgjøret skulle følge den entrepriserettslige modellen ved at det skulle betales vederlag til entreprenøren for arbeidet som var utført, men med fradrag for feil og mangler (prisavslag). Det ble ikke vektlagt at entreprenør, på tross av hevningsoppgjøret, kan oppnå fortjeneste på utført arbeid.

Kort om saksforholdet

Våren 2012 inngikk en boligeier (byggherren) avtale med entreprenør om oppføringen av et tilbygg til sin enebolig. Entreprenørens arbeider ble stanset etter kort tid, på grunn av manglende innsendt byggesøknad til kommunen.

Tilbygget var på dette tidspunktet 90 prosent ferdig. Det ble påvist en rekke feil og mangler ved tilbygget, og kontrakten ble hevet av byggherren.

Partene var enige om at det forelå så store mangler ved tilbygget at vilkårene for å heve avtalen (vesentlig avtalebrudd) var oppfylt.  Partene var derimot uenig om premissene for gjennomføringen av hevingsoppgjøret. Saken ble derfor bragt inn for domstolene, hvorpå saken til slutt endte i Høyesterett.

Høyesteretts vurdering

Bustadoppføringsloven § 21 regulerer hvordan hevingsoppgjør skal gjennomføres. Etter § 21 første ledd har entreprenøren, ved heving fra byggherren, krav på «vederlag for det som er utført». Hva gjelder størrelsen på vederlaget, skal det «fastsetjast på grunnlag av dei prisane som er avtalt».

Høyesterett slår fast i sin avgjørelse at man i et hevingsoppgjør som i den aktuelle saken, må  skille mellom fastsetting av vederlaget for det som er levert, og erstatningskravet for merkostnaden som følge av at en annen entreprenør fullfører prosjektet. I dommen klargjør Høyesterett hvordan beregningen av vederlaget for den mangelfulle leveransen skal fastsette

 

Oppgjørsformen skal i følge Høyesterett, gjennomføres i tråd med «entreprisemodellen» hvor entreprenøren får vederlag for det som er ytt, i motsetning til et «restitusjonsoppgjør» hvor begge parter får tilbake det som er ytt. Hevingen får altså kun virkning framover i tid.

I praksis betyr dette at en eventuell fordel som følge av at det resterende arbeidet blir utført rimeligere enn det kontrakten skulle tilsi, tilfaller byggherren.

Det følger videre av § 21 at entreprenøren har krav på vederlag for det som er utført «i samsvar med avtalen». Høyesterett landet på en tolkning som medfører at byggherren skal betale vederlag for det arbeidet som er levert, med fradrag for mangler ved det leverte.

Dette gir god sammenheng med at hevingen kun gjelder framover i tid – de kontraktsarbeider som er utført må vurderes samlet som en ytelse. Dersom denne ytelsen har mangler, skal det gjøres fradrag etter bestemmelsen om prisavslag.

Konsekvenser av dommen

En innvending mot Høyesteretts tolkning, er at entreprenøren vil kunne sitte igjen med en viss fortjeneste også på en mangelfull ytelse. Det vil være tilfellet dersom fortjenesteelementet i rettingskostnadene er lavere enn fortjenesteelementet i kontraktsvederlaget for den mangelfulle delen av leveransen, slik som tilfellet var i den aktuelle saken.

På den annen side balanseres dette ut, med at en eventuell fordel som følge av at det resterende arbeidet (den del av arbeidet som entreprenøren ikke har utført) blir utført rimeligere enn det kontrakten skulle tilsi, tilfaller byggherren.

Etter vår oppfatning, lykkes Høyesterett med å klarlegge de rettslige strukturene og grensene for hevingsoppgjør ved mangelfull ytelse fra entreprenør i kontraktsforhold som omfattes av buofl. § 1 første ledd bokstav a.

Dommen er således et bidrag til styrke systematikken i i forbrukerentrepriseretten, og skaper bedre forutsigbarhet for partene ved gjennomføring av hevingsoppgjør.

 

Artikkelforfattere er Kittil Eriksrud Bergan, senioradvokat i advokatfirmaet Haavind samt Christian Fredrik Thronsen, advokatfullmektig i advokatfirmaet Haavind og Magnus Røysem Haug, assosiert partner i advokatfirmaet Haavind.

Artikkelen sto først på trykk i nettavisen Estate.

 

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *