Sameiet i Thaulows vei 7 på Frøen i Oslo står der nå som et godt eksempel på hva som er mulig på liten tomteplass. Det har ettertraktet plassering og utsikt til Majorstuen T-banestasjon, og viser hvor og hvordan en by kan vokse for å få plass til stadig nye innbyggere innenfor eksisterende grenser.
De tre boligene i fire etasjer er tegnet av Poulsson Pran AS arkitekter på oppdrag for eiendomsutviklerne Entreprenørbygg Eiendom AS og Norwegian Homes. Askim entreprenør var utførende.
Fra to til tre enheter
Eiendomsutviklerne startet prosjektet med et ønske om en tomannsbolig på tomta. Arkitektene så imidlertid mulighetene for å få plass til enda en enhet, og slik ble det.
Arkitektfirmaet med Andreas Poulsson som daglig leder, har erfaring med flere fortettingsprosjekter.
– Utfordringer i alle fortettingsprosjekter er å utnytte kvalitetene som finnes i tomta, og sørge for kvalitet i bygget selv om det er lite. Så høye som boligprisene er, blir det ekstra viktig å få plass til flere enheter på tomtene, sier han.
Her ble det bygd tre etasjer og takterrasser for å utnytte plassen og gi beboerne mer uteoppholdsrom.
Uteareal er ellers anlagt med en felles plass på nedre del av tomta, ned mot bekken som tomta grenser til.
Naboene klager
– Ved fortetting er det alltid klager. Jo mindre enheter, desto større protester, mener Poulsson å ha erfart.
– Når det planlegges seks-sju hus på en tomt hvor naboen kanskje hadde regnet med at det kom en eller to eneboliger, skal det mye til at ikke naboene reagerer. Det får jo store konsekvenser for nabolaget deres. Av hensyn til de som skal bo i de nye boligene, vil vi ikke ture fram, men gjøre de nye husene så lempelige som mulig.
Det hviler et stort ansvar på arkitekten om å se ut over den ene tomta, og ta hensyn til totalsituasjonen for naboene.
– Vi må også tenke på hvor husene kan åpne seg, slik at det for eksempel ikke inviteres til å se ned i naboens oppholdsrom og hage.
Hører på klagerne
Han vil ikke avvise alle klager, fordi enkelte er verdt å se nærmere på. Ett eksempel er en utbygging av flere eneboliger på en fortettingstomt hvor ett av naboenes ankepunkter var at den foreslåtte atkomsten ville bli for bratt. De bodde der selv, og visste av erfaring hva de snakket om.
– Det var en klage det var naturlig å gjøre noe med, poengterer Poulsson.
Unngår dispensasjoner
Ofte får ikke klagerne medhold, de fører bare til utsettelser.
– Vi bestreber oss på å jobbe med reguleringsplanen heller enn å søke om dispensasjoner. Sakene står sterkere når vi kan unngå dispensasjon fra reguleringsplanen, konstaterer Poulsson.
– For å forhindre naboklager, vil vi tilpasse ny bebyggelse til den gamle, vurdere mønehøyder for at ikke naboene skal få utsikten helt ødelagt, osv.
Siden vi bryr oss om hvordan det blir å bo i prosjektene, og hvordan de vil påvirke naboenes omgivelser, mener jeg vi tegner bedre hus. Resultatet blir bedre når man bryr seg om brukerne, mener han.
Poulsson slår likevel fast at det er lettere å tilpasse enkelte eneboliger til nabohusene enn det er i prosjekter med flere enheter. Når en planlegger enkeltboliger, blir det lettere å gi og ta mellom nye og eldre naboer.
Vellykket for alle
– Både arkitekter og entreprenør har levert et godt prosjekt som utbygger og kjøpere er godt fornøyde med. Byggene er pene, og det er få problemer, oppsummerer den ene av eiendomsutviklerne, Bent Holm i Entreprenørbygg Eiendom AS.
– Vi så at denne tomta hadde et stort potensial selv om den lå rett ved t-banelinjene i et stort kommunikasjonskryss med veier og t-bane. Men den ligger sentralt ved Frøen stasjon, og med utsikt ned på Majorstuen. Det var åpenbart at kunder ville synes det var attraktivt, kommenterer han.
Mener det ville stoppet med nye regler
Den andre eiendomsutvikleren i dette prosjektet, Odd Henning Hjellegjerde i Norwegian Homes, er enig i at resultatet er godt, og mener det er et paradoks at kommunens nye småhusplan ville satt en stopper for det.
Småhusplanen legger opp til en stivbeint beregning av bebygd areal i stedet for å se på hvilke kvaliteter en kan oppnå som i dette eksempelet, sier Hjellegjerde.
– Ved å følge en slik praksis, vil kommunen effektivt begrense mulighetene til fortetting. Utnyttelsesgraden er mye høyere på fjellet i Trysil, der vi gjennomfører mange prosjekter, poengterer Hjellegjerde.
Skeptisk entreprenør: Tar ikke sånne jobber lenger
Byggmesteren har vært i kontakt med administrerende direktør Jørn Tore Måleng i Askim Entreprenør Eiendomsutvikling AS for å spørre om hvordan entreprenøren løste de åpenbare utfordringene som lå i logistikk og materialhåndtering på en så liten byggetomt. Måleng ønsker imidlertid ikke å uttale seg nærmere om det. Han konstaterer bare at firmaet velger ikke lenger å satse på denne typen prosjekter.
Artikkelen er hentet fra Byggmesteren nr. 3-13.
Gode eksempler på fortetting?
Utviklingen av byer og tettsteder her i landet vil kreve at det bygges tettere enn vi lenge har vært vant med. Tomter som tidligere var vurdert som ubrukelige, blir etterhvert ansett som verdifulle. Eplehager bygges ut med nye eneboliger eller to- og fleremannsboliger.
Byggmesteren viser gjerne gode eksempler til etterfølgelse, og oppfordrer byggefirmaer som har levert slike prosjekter til å ta kontakt. Kolleger vil være spente på hvordan fortettingen er gjort i praksis, og hvordan utfordringene med liten plass på tomta, og knapt annen tilgjengelig plass til rigg og materialer er løst. Send oss gjerne noen ord og et bilde på post@byggmesteren.as