Høyesterett ga boligkjøpere millionerstatning

I en kronikk utreder advokat og partner Jarle Edler i Bing Hodneland advokatselskap DA denne aktuelle og viktige saken. Artikkelen har tidligere blitt publisert på hegnar.no.

Dommen kan du laste ned her (pdf).

Privatrettslig ansvar ved pliktbrudd overfor kommunen

Alle bygge- og anleggsarbeider skal ha en eller flere ansvarshavende, som er ansvarlig ovenfor bygningsmyndighetene for at tiltaket er utført i samsvar med gjeldende bestemmelser.

Ansvarlig utførende og kontrollerende kan være samme selskap. Den ansvarlig utførende skal sørge for at arbeidet faktisk blir gjennomført på en faglig forsvarlig måte, i samsvar med byggetegninger og annet arbeidsgrunnlag og ellers innenfor lovbestemte krav.

Den ansvarlig kontrollerende skal sørge for løpende kontroller av arbeidet som utføres.

Ansvarlig utførende og kontrollerende står ikke nødvendigvis i noe kontraktsforhold til boligkjøper, og det kan derfor i utgangspunktet ikke rettes direkte erstatningskrav mot disse på avtalerettslig grunnlag.

Det har lenge vært antatt at pliktene til ansvarlig utførende eller kontrollerende etter plan- og bygningsloven, er av rent offentligrettslig karakter og at håndhevingen skal etter plan- og bygningslovens system. I første rekke ved pålegg om retting, forelegg, tvangsmulkt og bortfall av ansvarsrett.

Et flertall i Høyesterett har nå endret på dette og konkludert med at en boligkjøper kan kreve erstatning av ansvarlig utførende og/eller ansvarlig kontrollerende ved mislighold av dennes plikter etter plan- og bygningsloven.

Den ansvarlig utførende og kontrollerende har altså ikke bare ansvar overfor bygningsmyndighetene, men også overfor private parter som blir skadelidende som følge av den ansvarliges mangelfulle kontroll.

 

Kort om dommen

Tvisten i dommen var relatert til ansvar for påviste mangler etter ombygging av en eldre bygning til åtte leiligheter. Utbygger hadde inngått avtale med et boligbyggelag om bl.a. prosjekt- og byggeledelse. Boligbyggelaget skulle også ha rollen som ansvarlig utførende og kontrollerende overfor bygningsmyndighetene.

Bygningsarbeidene ble utført av utenlandske bygningsarbeidere.

I kontrollerklæring bekrefter boligbyggelaget at det var foretatt kontroll med utførelsen og at sluttkontrollen ikke hadde avdekket feil eller mangler ved fagområder som var til hinder for ferdigattest. Midlertidig brukstillatelse ble gitt og boligkjøpere flyttet inn.

Det ble etter hvert avdekket massive feil og mangler ved bygget og store deler av rehabiliteringsarbeidet, både utvendig og innvending, må gjøres på nytt for at boligene skal kunne tilfredsstille lovens krav. Utbedringskostnadene ble anslått til ca kr 4,8 millioner.

Det ble fremmet krav mot både utbygger og boligbyggelaget. Utbygger ble dømt til å erstatte borettslagets tap, men hadde ikke midler til å innfri kravet. Boligkjøperne fikk derfor erstattet sitt tap av boligbyggelaget, som ifølge Høyesteretts flertall ikke hadde opptrådt forsvarlig ved å gi klarsignal til å ta i bruk et bygg med store feil og mangler.

Begrunnelsen

Begrunnelsen for privatrettslig ansvar ved offentligrettslig pliktbrudd.

Flertallet i Høyesterett vurderte forholdet mellom erstatningsreglene og de offentligrettslige pliktreglene, og så at det var risiko for et problemfylt samvirke i den forbindelse. Flertallet la imidlertid mer vekt på den alminnelige rettsutviklingen med hensyn til erstatningsansvar for svikt i kontrollfunksjoner og et strengt profesjonsansvar, også for tredjemanns rene formuestap.

De krav som plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter stiller til den som er ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende, skal ivareta både samfunnsmessige og private interesse, inkludert interessene til senere eiere av det som blir bygget – som skal kunne stole på informasjon som gis og kontroller som utføres.

Den ansvarliges mulige erstatningsplikt overfor en skadelidt tredjemann vil derfor utgjøre et nyttig privatrettslig supplement til det offentligrettslige håndhevingsregimet, som kan bidra til å styrke rettsvernet nettopp for de interesser på privat hånd som loven og de aktuelle regler også tar sikte på beskytte. Flertallet la også vekt på at muligheten for erstatningsansvar kan medføre høyere kvalitet ved utførelsen av oppdraget som ansvarlig.

Og skulle det gå galt, har den skadelidte tredjemann mulighet for å sikre seg mot å bli sittende med tapet, uavhengig av hvilke pålegg og sanksjoner de kommunale bygningsmyndighetene finner grunnlag for, og har kapasitet til, å iverksette.

Uaktsomhetsvurderingen – det skal noe til

Det er likevel viktig å merke seg at dommen fra Høyesterett utelukkende tar stilling til situasjoner hvor et bygg har «så store mangler med hensyn til lovbestemte krav at disse ville ha gitt grunnlag for heving av kjøpet overfor selger». Det kan derfor ikke legges til grunn at ansvarlig utførende eller kontrollerende kan holdes ansvarlig for enhver mangel.

Dommen vil først og fremst få betydning der de ansvarlig utførende eller kontrollerende har utvist klar klanderverdig opptreden og det er relativt alvorlige bygningsmessige mangler som er blitt oversett. Dette som i den aktuelle saken der boligbyggelaget hadde gått god for et bygg og signert på en kontrollerklæring, til tross for at det ble påvist at ombyggingen var «helt mislykket» og hadde store lovmessige mangler.

Det gjenstår å se hvorvidt det kan være grunnlag for å pålegge ansvar også når det kun er utvist mindre grad av uaktsomhet eller de bygningsmessige feil ikke er kritiske for bruken. Dette må avgjøres i fremtidig rettspraksis.

Dommens betydning for eldre saker

Det er verdt å legge merke til at dommen også gjelder for eldre saker. Dersom det påvises alvorlige bygningsmessige mangler og det er utvist klanderverdig opptreden fra den ansvarlig utførende eller kontrollerende, kan det fremmes krav om dekning av utbedringskostnader. Dette også selv om det allerede er fremmet krav mot utbygger og/eller om utbygger er konkurs.

Det presiseres imidlertid at foreldelsesloven setter begrensninger i hvor «gamle» forhold det kan kreves erstatning for.

Konsekvenser

Selv om dommen er avsagt med dissens 3-2 i Høyesterett, antas at dommen vil få store konsekvenser. Dette blant annet i forhold endringer i forsikringspraksis for de foretak som har ansvarsrett og gjennomføring av oppdraget.

Forhåpentligvis vil dommen innebære at ansvarlig utførende og kontrollerende utfører arbeidet med enda høyere kvalitet, slik at antall feil og mangler reduseres – noe som vil medføre en samfunnsøkonomisk gevinst i forhold til bl.a. mindre dobbeltarbeid og færre tvister.

Det antas også at dommen vil medføre at foretak med ansvarsretter i større grad avstår fra å «låne» ut ansvarsretter, som til nå ikke har vært uvanlig. Dette siden det offentlige ansvaret nå faktiske kan medføre et meget betydelig privatøkonomisk ansvar.